Cầm sổ đỏ không chính chủ là một vấn đề pháp lý đang thu hút sự chú ý trong các giao dịch đất đai hiện nay. Nhiều người đặt câu hỏi liệu việc này có hợp pháp và có ảnh hưởng gì đến quyền lợi của các bên liên quan hay không. Bài viết dưới đây ACC Bình Dương sẽ giải đáp những thắc mắc xoay quanh vấn đề này.
1. Quy định pháp luật về việc cầm cố sổ đỏ không chính chủ
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015:
“Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.”
Sổ đỏ hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ xác nhận của Nhà nước; xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của một cá nhân hay tổ chức… Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không phải là tài sản; nên không thể cầm cố mà chỉ có thể đem đi thế chấp.
Thứ hai, theo quy định Điều 188 Luật Đất đai 2013:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- b) Đất không có tranh chấp;
- c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- d) Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Do đó, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp được pháp luật công nhận; đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thì được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Như vậy, không được mang sổ đỏ không chính chủ đi cầm cố. Nếu cầm cố được thì cũng chỉ thực hiện tại các cở sở kinh doanh dịch vụ cầm đồ phi pháp. Trường hợp xảy ra tranh chấp các hợp đồng cầm cố này cũng sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu; và cơ sở cầm đồ đó sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.
>> Tham khảo Chi phí công chứng sang tên sổ đỏ là bao nhiêu?
2. Cầm sổ đỏ không chính chủ có được không?
Theo quy định pháp luật hiện hành, việc cầm cố Sổ đỏ không chính chủ là không hợp pháp. Để thực hiện giao dịch thế chấp với Sổ đỏ, người cầm cố cần có sự ủy quyền hoặc đồng ý từ chủ sở hữu hợp pháp của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015, cầm cố tài sản là việc giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tài sản cầm cố có thể bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản, và bất động sản, động sản, bao gồm cả tài sản hiện tại và tài sản hình thành trong tương lai (Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015).
Tuy nhiên, theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Sổ đỏ không được coi là tài sản mà chỉ là giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Do đó, giao dịch liên quan đến Sổ đỏ thực chất là việc thế chấp quyền sử dụng đất. Khi thực hiện thế chấp nhà đất hợp pháp, thông tin về giao dịch sẽ được ghi trên Sổ đỏ tại mục “Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý”.
Tóm lại, việc cầm cố Sổ đỏ không chính chủ là không hợp pháp và không có giá trị pháp lý. Nếu Sổ đỏ bị mất, chủ sở hữu có thể báo mất và yêu cầu cấp lại Sổ mới từ Văn phòng đăng ký đất đai.
>> Tham khảo Hướng dẫn cách đo diện tích đất trên sổ đỏ
3. Cầm sổ đỏ không chính chủ có bị phạt không?
Hành vi tự ý lấy Sổ đỏ không chính chủ để thế chấp là hành vi vi phạm pháp luật, bởi theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, khi thực hiện giao dịch thế chấp, bên thế chấp phải sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Việc thế chấp một tài sản không thuộc quyền sở hữu của người thực hiện giao dịch là hành vi trái pháp luật. Trong trường hợp này, nếu một cá nhân cầm Sổ đỏ không phải của mình mà không có sự ủy quyền hợp pháp của chủ sở hữu, giao dịch này sẽ bị coi là không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận.
Mặc dù theo quy định, pháp luật không công nhận việc cầm cố Sổ đỏ, nhưng thực tế, một số tổ chức tín dụng hoặc cá nhân vẫn thực hiện hành vi nhận cầm cố Sổ đỏ không chính chủ. Đây là hành vi sai trái và có thể bị xử lý nghiêm minh theo quy định của pháp luật. Cụ thể, theo điểm đ khoản 2 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP, người thực hiện hành vi cầm cố Sổ đỏ không chính chủ có thể bị xử phạt hành chính từ 3 đến 5 triệu đồng, tùy theo mức độ vi phạm.
Hơn nữa, đối với tổ chức hoặc cá nhân nhận cầm cố tài sản mà không có giấy ủy quyền hợp lệ từ chủ sở hữu, hành vi này sẽ bị xử phạt hành chính nặng hơn, với mức phạt từ 5 đến 10 triệu đồng, theo quy định tại điểm l khoản 3 Điều 12 Nghị định 144/2021/NĐ-CP. Việc nhận tài sản cầm cố không chính chủ không chỉ vi phạm quyền sở hữu tài sản mà còn có thể dẫn đến rủi ro pháp lý nghiêm trọng đối với bên nhận cầm cố.
>> Tham khảo Vay thế chấp sổ đỏ là gì? Điều kiện và thủ tục vay mới nhất
4. Điều kiện để cầm sổ đỏ không chính chủ hợp pháp
Vậy, việc cầm sổ đỏ không chính chủ có thể gây ra những rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Để đảm bảo quyền lợi của mình, hãy liên hệ ngay với ACC Bình Dương để được tư vấn và hỗ trợ về các vấn đề pháp lý liên quan đến sổ đỏ.
Để lại một bình luận