Chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng là một trong những vấn đề pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết rõ ràng về quy trình và các quy định liên quan. Bài viết này ACC Bình Dương sẽ cung cấp thông tin chi tiết về thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư trong bối cảnh chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu.
1. Căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng có được thực hiện giao dịch mua bán không?
2. Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD như sau:
(1) Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD.
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
(2) Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định sau:
– Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
+ 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;
Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ:
++ Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân;
++ Nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;
+ Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
– Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận.
Nếu thỏa thuận văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD.
(3) Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
– Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:
+ 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;
Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;
+ Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng:
++ Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân;
++ Nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.
– Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:
+ 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi);
Bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc);
Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);
+ Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
(4) Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.
(5) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;
Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
Trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở;
– Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.
(6) Xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp không xác định được chủ đầu tư (do giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc lý do khác theo quy định của pháp luật):
– Trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện trước ngày 15/8/2016 mà nhà ở chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở xác nhận về việc chuyển nhượng hợp đồng;
– Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã không đủ cơ sở để xác nhận theo quy định tại điểm a khoản 6 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, Tổ dân phố nơi có nhà ở đó;
Nếu quá thời hạn 60 ngày kể từ ngày niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mà không có tranh chấp, khiếu kiện thì Ủy ban nhân cấp xã xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở về việc không có tranh chấp, khiếu kiện để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng.
3. Điều kiện chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng
Dưới đây là nội dung chi tiết về điều kiện chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng theo Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, được tổ chức thành các đề mục cụ thể:
3.1 Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
Theo quy định tại Điều 32, tổ chức hoặc cá nhân đã mua nhà ở từ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức hoặc cá nhân khác với các điều kiện sau:
- Chưa nhận bàn giao nhà ở: Người mua nhà vẫn có thể chuyển nhượng hợp đồng trước khi nhận bàn giao nhà ở.
- Đã nhận bàn giao nhà ở: Người mua cũng có quyền chuyển nhượng hợp đồng nếu đã nhận bàn giao nhà ở, miễn là hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3.2 Quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng
Cá nhân hoặc tổ chức nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức hoặc cá nhân khác với điều kiện:
- Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận: Việc chuyển nhượng này chỉ được thực hiện khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3.3 Chuyển nhượng theo từng căn nhà riêng lẻ
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được thực hiện theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Nếu hợp đồng mua bán với chủ đầu tư bao gồm nhiều căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ, bên chuyển nhượng phải tuân thủ các quy định sau:
- Chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng: Trong trường hợp hợp đồng có nhiều căn hộ hoặc nhà ở, bên chuyển nhượng chỉ có thể chuyển nhượng toàn bộ số nhà đó.
3.4 Chuyển nhượng một hoặc một số căn nhà
Nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chỉ chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua từ chủ đầu tư, các bước cần thực hiện bao gồm:
- Lập lại hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng: Bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở sẽ được chuyển nhượng.
Điều này giúp đảm bảo tính pháp lý và rõ ràng trong giao dịch chuyển nhượng, đồng thời cũng là cơ sở để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng hợp đồng theo quy định.
4. Những điều cần lưu ý khi mua bán chung cư chưa có sổ hồng
4.1 Tìm hiểu thông tin về dự án
- Xác minh chủ đầu tư: Nên kiểm tra thông tin về chủ đầu tư, bao gồm uy tín, lịch sử hoạt động và các dự án trước đó.
- Pháp lý dự án: Kiểm tra tính pháp lý của dự án, đảm bảo rằng dự án đã được cấp phép xây dựng và đủ điều kiện để bán.
4.2 Kiểm tra hợp đồng mua bán
- Nội dung hợp đồng: Đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán, đảm bảo rằng các quyền lợi và nghĩa vụ của các bên được quy định rõ ràng.
- Chứng từ liên quan: Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các chứng từ liên quan đến dự án, như giấy phép xây dựng, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, và các tài liệu khác liên quan đến hợp đồng.
4.3 Rủi ro liên quan đến sổ hồng
- Khó khăn trong việc cấp Giấy chứng nhận: Mua căn hộ chưa có sổ hồng có thể gặp rủi ro trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua trong tương lai.
- Giới hạn về chuyển nhượng: Cần lưu ý rằng căn hộ chưa có sổ hồng có thể gặp hạn chế trong việc chuyển nhượng, vì chưa có quyền sở hữu rõ ràng.
4.4 Quyền lợi và nghĩa vụ
- Quyền lợi khi mua: Đảm bảo rằng quyền lợi của bạn được bảo vệ, chẳng hạn như quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, và các quyền lợi khác theo hợp đồng.
- Nghĩa vụ tài chính: Nắm rõ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc mua căn hộ, bao gồm tiền đặt cọc, tiền mua, và các khoản phí khác liên quan.
4.5 Kiểm tra các điều kiện khác
- Dịch vụ tiện ích: Tìm hiểu về các dịch vụ tiện ích đi kèm trong dự án, như bãi đỗ xe, an ninh, và các tiện ích công cộng khác.
- Thời gian hoàn thành dự án: Nên hỏi rõ về thời gian dự kiến hoàn thành dự án và thời điểm bàn giao căn hộ, tránh tình trạng bị trễ hẹn.
4.6 Tư vấn pháp lý
Nên tham khảo ý kiến từ các chuyên gia pháp lý hoặc luật sư để đảm bảo rằng mọi thủ tục mua bán đều tuân thủ quy định pháp luật và quyền lợi của bạn được bảo vệ.
4.7 Đọc kỹ quy định liên quan
Nên tìm hiểu các quy định liên quan đến việc mua bán nhà ở thương mại, đặc biệt là những điều kiện chuyển nhượng hợp đồng và các quy định cụ thể khác để tránh rủi ro.
Việc mua bán chung cư chưa có sổ hồng có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro, do đó, người mua cần cẩn trọng và thực hiện đầy đủ các bước cần thiết để đảm bảo quyền lợi của mình.
5. Một số câu hỏi thường gặp
Ai sẽ là người đứng ra bảo lãnh cho việc cấp sổ hồng?
Chủ đầu tư sẽ là người bảo lãnh và chịu trách nhiệm về việc cấp Giấy chứng nhận.
Tôi có cần kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án trước khi mua không?
Có, kiểm tra tình trạng pháp lý là rất quan trọng để đảm bảo dự án đủ điều kiện.
Nếu tôi mua căn hộ chưa có sổ hồng, liệu tôi có thể vay ngân hàng không?
Có thể gặp khó khăn, vì nhiều ngân hàng yêu cầu có Giấy chứng nhận trước khi cấp tín dụng.
Việc chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không nắm rõ các quy định. Để đảm bảo quyền lợi và thực hiện đúng quy trình, hãy liên hệ với công ty ACC Bình Dương để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ tốt nhất.
Để lại một bình luận