ACC BÌNH DƯƠNG

Trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là những trường hợp cần ghi nhận sự kiện, hành vi có giá trị chứng cứ, “công chứng vi bằng” là một thuật ngữ thường được nhắc đến. Tuy nhiên, không ít người vẫn còn nhầm lẫn giữa vi bằng và công chứng, dẫn đến những hiểu lầm về giá trị pháp lý của hai loại văn bản này. Vậy công chứng vi bằng là gì? Nó có ý nghĩa như thế nào trong thực tiễn pháp lý? ACC Bình Dương sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này.

1. Công chứng vi bằng là gì?

Công chứng vi bằng là một khái niệm thường bị hiểu sai, vì thực tế “vi bằng” và “công chứng” là hai hình thức hoàn toàn khác nhau.

• Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, có chức năng ghi nhận một sự kiện hoặc hành vi có thật, giúp bảo vệ quyền lợi của cá nhân, tổ chức trong một số giao dịch.
• Trong khi đó, tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014, công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch theo quy định của pháp luật.

Đây là hai loại giấy tờ độc lập, có cách định nghĩa và giá trị pháp lý khác nhau.

Công chứng vi bằng là văn bản bằng thừa phát lại, giấy tay, hợp đồng giao dịch, được công chứng viên chứng nhận, làm chứng cứ, bởi nó sẽ ghi nhận sự kiện hành vi để làm chứng trong xét xử và được pháp luật công nhận.

2. Các trường hợp không được phép lập vi bằng

Theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Thừa phát lại không được phép lập vi bằng trong các trường hợp sau:

• Xung đột lợi ích cá nhân: Không được lập vi bằng liên quan đến quyền, lợi ích của chính Thừa phát lại hoặc người thân như vợ/chồng, cha mẹ, con cái, ông bà, cô, dì, chú, bác, anh chị em ruột…
• Ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng: Không được lập vi bằng đối với các sự kiện làm lộ bí mật Nhà nước, phát tán tài liệu, thông tin mật hoặc vi phạm quy định về an ninh quốc phòng.
• Xâm phạm quyền riêng tư và đạo đức xã hội: Không ghi nhận các hành vi vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, gia đình hoặc trái với đạo đức xã hội.
• Thay thế công chứng, chứng thực: Không được lập vi bằng để xác nhận, ký tên trong hợp đồng yêu cầu công chứng, chứng thực; không thể xác nhận bản dịch, chữ ký hoặc bản sao đúng với bản chính.
• Liên quan đến giao dịch tài sản không đủ giấy tờ pháp lý: Không lập vi bằng để chuyển quyền sử dụng đất đai, tài sản khi không có giấy tờ chứng minh hợp pháp.
• Ghi nhận hành vi vi phạm pháp luật: Không lập vi bằng để ghi nhận sự kiện, hành vi nhằm thực hiện các giao dịch trái pháp luật.
• Cán bộ, công chức, sĩ quan đang thi hành công vụ: Không lập vi bằng ghi nhận hành vi, sự kiện liên quan đến cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan trong quân đội, công an trong khi đang làm nhiệm vụ.
• Không trực tiếp chứng kiến sự kiện: Thừa phát lại chỉ lập vi bằng với các sự kiện mà họ trực tiếp chứng kiến, không được lập vi bằng dựa trên lời khai hoặc tài liệu do người khác cung cấp.
• Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy, pháp luật quy định rõ ràng các giới hạn đối với hoạt động lập vi bằng của Thừa phát lại nhằm đảm bảo tính hợp pháp và không làm phát sinh các tranh chấp hoặc rủi ro pháp lý.

>>> Xem thêm Thông tin chi tiết văn phòng công chứng Trần Công Minh của ACC Bình Dương

3. Quy trình công chứng vi bằng 

Quy trình lập vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại diễn ra theo các bước cụ thể theo Điều 39 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Nộp yêu cầu lập vi bằng

Người có nhu cầu lập vi bằng cần đến trực tiếp Văn phòng Thừa phát lại để được hướng dẫn. Tại đây, Thừa phát lại sẽ tư vấn về phạm vi, nội dung và thủ tục thực hiện. Sau khi thống nhất nội dung, người yêu cầu sẽ điền thông tin vào mẫu đơn theo quy định.

Bước 2: Thỏa thuận nội dung lập vi bằng

Sau khi tiếp nhận yêu cầu, Văn phòng Thừa phát lại sẽ tiến hành soạn thảo thỏa thuận lập vi bằng giữa hai bên. Trong thỏa thuận sẽ bao gồm các thông tin như địa điểm, thời gian, nội dung cần ghi nhận. Văn bản này sẽ được lập thành hai bản có giá trị pháp lý ngang nhau, mỗi bên giữ một bản.

Bước 3: Tiến hành lập vi bằng

Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến và ghi nhận sự kiện, hành vi một cách trung thực, khách quan. Nếu cần thiết, có thể mời người làm chứng để tăng tính xác thực. Người yêu cầu cung cấp đầy đủ thông tin, tài liệu liên quan và chịu trách nhiệm về tính chính xác của chúng.

Trong quá trình lập vi bằng, Thừa phát lại sẽ giải thích rõ giá trị pháp lý của vi bằng. Vi bằng phải được người yêu cầu ký hoặc điểm chỉ, Thừa phát lại ký vào từng trang, đóng dấu Văn phòng và ghi vào sổ vi bằng theo quy định của Bộ Tư pháp.

Sau khi hoàn tất, vi bằng sẽ được lập thành 03 bản có giá trị như nhau:

• 01 bản gửi Sở Tư pháp.
• 01 bản giao cho người yêu cầu.
• 01 bản lưu tại Văn phòng Thừa phát lại.

Bước 4: Thanh lý thỏa thuận và bàn giao vi bằng

Sau khi vi bằng được Sở Tư pháp chấp thuận, Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu sẽ tiến hành thanh lý thỏa thuận. Người yêu cầu hoàn tất thanh toán chi phí, sau đó nhận bản vi bằng chính thức từ Văn phòng Thừa phát lại.

4. Chi phí công chứng vi bằng

Chi phí lập vi bằng không có mức cố định do pháp luật không quy định cụ thể, mà được thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận giữa người yêu cầu và Văn phòng Thừa phát lại.

Theo khoản 1 Điều 16 Thông tư liên tịch 09/2014/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC-BTC, Văn phòng Thừa phát lại phải niêm yết công khai khung giá lập vi bằng, bao gồm:

• Mức giá tối đa và tối thiểu.
• Nguyên tắc tính phí theo công việc hoặc theo giờ làm việc.
• Các chi phí thực tế phát sinh như chi phí đi lại, phí dịch vụ cung cấp thông tin, phí mời người làm chứng, hoặc các khoản chi phí khác (nếu có).

Do đó, chi phí lập vi bằng sẽ do từng Văn phòng Thừa phát lại quy định riêng. Người có nhu cầu lập vi bằng nên tham khảo khung giá tại nơi thực hiện và trao đổi trực tiếp để thỏa thuận mức phí phù hợp.

5. Phân biệt công chứng và vi bằng

Công chứng và vi bằng đều là những hình thức xác nhận tính pháp lý của một sự kiện hoặc giao dịch, nhưng có sự khác biệt rõ ràng về bản chất, thẩm quyền lập và giá trị pháp lý. Dưới đây là những tiêu chí giúp phân biệt hai loại văn bản này:

Như vậy, công chứng đảm bảo tính pháp lý của giao dịch, giúp hợp đồng, văn bản có hiệu lực bắt buộc đối với các bên. Trong khi đó, vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ, ghi nhận sự kiện, hành vi thực tế chứ không thay thế văn bản công chứng hay chứng thực.

>>> Tham khảo Thông tin văn phòng công chứng Nguyễn Toàn chi tiết

6. Lập vi bằng có thể thay thế công chứng hoặc chứng thực không?

Theo quy định tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng do Thừa phát lại lập không thể thay thế văn bản công chứng, chứng thực hoặc các văn bản hành chính khác. Vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi có thật và có thể được sử dụng làm chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc làm căn cứ thực hiện giao dịch giữa các bên.

Đối với giao dịch mua bán nhà đất, pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý. Việc chỉ lập vi bằng mà không công chứng hoặc chứng thực sẽ dẫn đến hệ quả:

• Không đủ điều kiện sang tên Sổ đỏ: Người mua dù đã thanh toán đầy đủ nhưng vẫn không thể đứng tên quyền sở hữu bất động sản.
• Không đảm bảo quyền lợi pháp lý: Vi bằng chỉ ghi nhận hành vi giao dịch tại thời điểm lập, không xác nhận tính hợp pháp của giao dịch.
• Tăng nguy cơ tranh chấp: Do không có sự chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, các bên rất dễ gặp rủi ro khi có tranh chấp xảy ra.

Như vậy, vi bằng không thể thay thế công chứng hoặc chứng thực trong mua bán nhà đất. Nếu chỉ lập vi bằng mà không thực hiện các thủ tục công chứng theo đúng quy định, người mua sẽ không được pháp luật bảo vệ quyền lợi một cách đầy đủ.

7. Có nên mua nhà vi bằng không? Tại sao?

Mua nhà qua vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn, do giao dịch này không được pháp luật công nhận là hợp lệ để sang tên quyền sở hữu. Các vấn đề thường gặp khi mua nhà qua vi bằng bao gồm:

• Không thể sang tên Sổ đỏ: Theo quy định pháp luật, hợp đồng mua bán nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc chỉ lập vi bằng mà không có công chứng sẽ khiến người mua không đủ điều kiện pháp lý để được cấp Sổ đỏ, dù đã thanh toán đầy đủ.
• Nguy cơ giao dịch nhiều lần, chồng chéo quyền sở hữu: Một số chủ sở hữu lợi dụng hình thức lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất cho nhiều người khác nhau, thậm chí khi tài sản đã bị thế chấp, cầm cố hoặc đang có tranh chấp. Điều này có thể dẫn đến mất quyền sở hữu hoặc kiện tụng kéo dài.
• Không được pháp luật bảo vệ đầy đủ: Vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện tại thời điểm lập, không chứng nhận tính hợp pháp của giao dịch. Do đó, nếu xảy ra tranh chấp, người mua sẽ khó bảo vệ quyền lợi của mình trước pháp luật.
• Không thể thực hiện các quyền sử dụng đất hợp pháp: Khi chưa có Sổ đỏ đứng tên, người mua không thể thực hiện các quyền như thế chấp, chuyển nhượng, xây dựng, sửa chữa nhà theo đúng quy định.

Như vậy, mua nhà qua vi bằng không phải là lựa chọn an toàn. Để đảm bảo quyền lợi, người mua cần giao dịch theo đúng quy định pháp luật, tức là mua bán nhà đất phải có hợp đồng công chứng, chứng thực nhằm tránh những rủi ro không đáng có.

8. Các câu hỏi thường gặp

Vi bằng có giá trị pháp lý không?

Có, nhưng chỉ có giá trị làm chứng cứ khi xảy ra tranh chấp, không thay thế được công chứng.

Vi bằng có thể dùng để vay vốn ngân hàng không?

Không, vì vi bằng không chứng minh quyền sở hữu tài sản.

Vi bằng có thời hạn không?

Không. Không có thời hạn nhất định, nhưng giá trị chứng cứ có thể thay đổi theo thời gian hoặc theo tình huống pháp lý.

Việc sử dụng công chứng vi bằng đúng mục đích sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch dân sự, kinh tế. Khi có nhu cầu lập vi bằng, người dân cần tìm hiểu kỹ quy định pháp luật hoặc tham khảo ý kiến chuyên gia để tránh những hiểu lầm không đáng có. Liên hệ ACC Bình Dương nếu bạn có thắc mắc về vấn đề này.