Trong thực tế, không ít trường hợp xảy ra tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Một câu hỏi thường được đặt ra là liệu đất đang tranh chấp có được xây dựng không? Việc xây dựng trên đất đang tranh chấp tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan. Hãy cũng ACC Bình Dương phân tích các quy định pháp luật hiện hành để làm rõ vấn đề này.
1. Đất đang tranh chấp là gì?
Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, “Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.”. Theo đó, đất đang tranh chấp sẽ có hai đặc điểm chính:
- Thửa đất có tranh chấp đất đai: Đây là trường hợp có sự mâu thuẫn hoặc xung đột về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giữa các bên, dẫn đến việc cần phân định hoặc xác minh lại quyền lợi.
- Tranh chấp đang được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền: Tranh chấp không chỉ là mâu thuẫn giữa các bên mà còn phải được chuyển đến cơ quan có thẩm quyền (như Tòa án, Ủy ban nhân dân hoặc các cơ quan hành chính khác) để tiến hành các thủ tục xử lý và giải quyết theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khái niệm “đất đang tranh chấp” không chỉ đơn thuần nói về việc có tranh chấp, mà còn bao hàm cả yếu tố pháp lý liên quan đến quá trình giải quyết tranh chấp đang được thực hiện.
2. Đất đang tranh chấp có được xây dựng không?
Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể về việc đất đang tranh chấp có được phép xây dựng hay không. Tuy nhiên, dựa trên các quy định liên quan của pháp luật xây dựng và tố tụng dân sự, có thể làm rõ vấn đề này như sau:
2.1. Căn cứ pháp luật xây dựng
Theo khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, trước khi tiến hành xây dựng công trình trên đất, người sử dụng đất phải được cấp giấy phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền, trừ trường hợp được miễn giấy phép. Các trường hợp được miễn giấy phép bao gồm:
- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng thuộc dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.
- Công trình xây dựng cấp IV hoặc nhà ở riêng lẻ tại nông thôn không nằm trong khu vực có quy hoạch đô thị hoặc khu chức năng.
Như vậy, nếu đất đang tranh chấp không thuộc trường hợp được miễn và không có giấy phép xây dựng, mọi hoạt động xây dựng trên đất đều bị xem là vi phạm pháp luật. Khi đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu tháo dỡ công trình theo quy định tại Điều 118 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020.
2.2. Căn cứ pháp luật tố tụng dân sự
Trong trường hợp tranh chấp đã được Tòa án tiếp nhận và thụ lý, Điều 122 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 cho phép áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp. Biện pháp này được áp dụng khi có căn cứ cho thấy tài sản có nguy cơ bị thay đổi hiện trạng (như xây dựng thêm). Nếu Tòa án đã ra quyết định áp dụng biện pháp này, việc xây dựng trên đất tranh chấp sẽ bị cấm.
Tuy nhiên, dù không bị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, việc xin giấy phép xây dựng cho đất đang tranh chấp thường gặp nhiều khó khăn. Cơ quan có thẩm quyền thường không cấp giấy phép trong những trường hợp này để tránh rủi ro phát sinh khi tranh chấp được giải quyết.
Như vậy, trường hợp đất đang tranh chấp, nếu không có quyết định cấm thay đổi hiện trạng từ Tòa án và được cấp giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải xin phép), người sử dụng đất vẫn có thể xây dựng. Tuy nhiên, việc xây dựng trong khi tranh chấp chưa được giải quyết dứt điểm tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, bao gồm khả năng phải tháo dỡ công trình hoặc chịu tổn thất tài chính khi tranh chấp được phân xử. Do đó, do vậy, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích cũng như hạn chế tối đa các rủi ro tiềm ẩn, Luật ACC khuyến nghị lựa chọn phương án hoàn tất giải quyết tranh chấp trước khi tiến hành xây dựng.
>>>> Xem thêm bài viết: Mẫu biên bản cưỡng chế thu hồi đất mới nhất
3. Điều kiện cấp giấy phép xây bao gồm những gì?
Theo quy định tại Điều 50 Nghị định 175/2024/NĐ-CP, các điều kiện để cấp giấy phép xây dựng được quy định cụ thể như sau:
- Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng trong các trường hợp cụ thể được quy định tại các Điều 91, 92, 93 và 94 của Luật Xây dựng năm 2014, đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật Kiến trúc năm 2019 và Luật số 62/2020/QH14.
- Các loại quy hoạch được sử dụng làm căn cứ để lập dự án đầu tư xây dựng, như quy định tại khoản 2 Điều 13 của Nghị định này, đóng vai trò quan trọng trong việc xem xét cấp giấy phép xây dựng.
- Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo khoản 1 Điều 92 của Luật Xây dựng năm 2014, có thể bao gồm một trong các loại sau:
- Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết rút gọn, khu chức năng, hoặc điểm dân cư nông thôn cùng các bản vẽ kèm theo.
- Văn bản chấp thuận vị trí, hướng tuyến và tổng mặt bằng.
- Quyết định phê duyệt Đề án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí trong rừng.
- Đối với các công trình xây dựng có ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng, yêu cầu thẩm tra theo khoản 6 Điều 82 của Luật Xây dựng năm 2014, được sửa đổi bởi khoản 24 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14, báo cáo kết quả thẩm tra cần đáp ứng:
- Kết luận đảm bảo an toàn công trình.
- Sự tuân thủ các tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật trong hồ sơ thiết kế xây dựng.
- Đáp ứng các yêu cầu riêng của chủ đầu tư theo quy định pháp luật.
Như vậy, cá nhân hoặc tổ chức muốn xin giấy phép xây dựng cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên, tùy thuộc vào đặc điểm cụ thể của từng loại công trình và khu vực dự định xây dựng.
4. Xây dựng trái phép trên đất đang tranh chấp bị xử phạt như thế nào?
Nếu công trình xây dựng được thực hiện mà không có giấy phép trong các trường hợp bắt buộc phải xin phép, sẽ bị xử phạt theo quy định tại khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Mức xử phạt cụ thể như sau:
- Nhà ở riêng lẻ: Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng.
- Nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử – văn hóa: Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.
- Công trình yêu cầu báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc kinh tế – kỹ thuật: Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng.
Như vậy, trong trường hợp đất đang tranh chấp, nếu xây dựng nhà mà không có giấy phép theo quy định, người vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính với mức phạt tương ứng nêu trên. Việc tuân thủ pháp luật về xây dựng là cần thiết để tránh các rủi ro pháp lý.
>>>> Xem thêm bài viết: Thu hồi đất là gì?
5. Các câu hỏi thường gặp
Làm cách nào biết đất đang tranh chấp có bị cấm thay đổi hiện trạng không?
Bạn cần kiểm tra thông tin tại cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp xã/phường, cơ quan tòa án) hoặc các quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời liên quan đến đất tranh chấp.
Xây dựng trên đất đang tranh chấp mà không có giấy phép thì bị xử phạt như thế nào?
Theo khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, việc xây dựng không có giấy phép sẽ bị phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng, tùy loại công trình.
Có thể xin giấy phép xây dựng cho đất đang tranh chấp không?
Có thể. Trong trường hợp đất không bị cấm thay đổi hiện trạng, bạn có thể xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, thủ tục có thể gặp khó khăn nếu tình trạng tranh chấp chưa được giải quyết.
Đất đang tranh chấp nhưng đã có giấy phép xây dựng thì có được thi công không?
Có. Nếu đã có giấy phép xây dựng hợp lệ và không có lệnh cấm từ cơ quan có thẩm quyền, bạn có thể tiến hành thi công.
Hy vọng bài viết này đã cung cấp những thông tin hữu ích để bản có thể trả lời câu hỏi: “Đất đang tranh chấp có được xây dựng không?”. Để tránh những rủi ro pháp lý và tranh chấp phức tạp hơn, tốt nhất là không nên tiến hành xây dựng trên đất đang có tranh chấp. Trong trường hợp có bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngần ngại liên hệ với ACC Bình Dương để được hỗ trợ tận tình và nhanh chóng nhất nhé!
Để lại một bình luận