Khi sở hữu đất đai, vấn đề tách thửa luôn là một trong những mối quan tâm lớn đối với người dân, đặc biệt là khi đất đó nằm trong quy hoạch. Một câu hỏi thường xuyên được đặt ra là liệu đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa không? Để trả lời câu hỏi này, cần hiểu rõ các quy định pháp lý hiện hành và các điều kiện cụ thể. ACC Bình Dương sẽ phần tích chi tiết qua bài viết dưới đây.
1. Đất nằm trong quy hoạch là gì?
Đất nằm trong quy hoạch là đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và đưa vào kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị hoặc các quy hoạch khác. Việc đưa đất vào quy hoạch nhằm mục đích phát triển kinh tế – xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng, khu dân cư, khu công nghiệp hoặc các dự án khác. Khi đất đã nằm trong quy hoạch, việc sử dụng đất sẽ bị hạn chế và phải tuân theo các quy định của quy hoạch đã được phê duyệt.
2. Đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa không?
Theo khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024, khi quy hoạch sử dụng đất đã được công khai nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất vẫn có quyền tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền liên quan đến quyền sở hữu của mình.
Tuy nhiên, theo khoản 6 Điều 76 của cùng bộ luật, đối với những thửa đất có yêu cầu thu hồi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, mặc dù người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của mình, nhưng không được phép xây dựng mới nhà ở, công trình, hay trồng cây lâu năm. Việc xây dựng chỉ có thể thực hiện theo giấy phép xây dựng có thời hạn và việc cải tạo, sửa chữa công trình, nhà ở hiện hữu phải tuân thủ các quy định về xây dựng và pháp luật liên quan.
Do đó, nếu đất nằm trong quy hoạch và đáp ứng các yêu cầu về tách thửa đã được phân tích trước đó, người sử dụng đất vẫn có thể tiến hành thủ tục tách thửa.
>>>> Xem thêm bài viết: Điều kiện, thủ tục tách sổ đỏ
3. Điều kiện tách thửa đất quy hoạch
Theo Điều 220 của Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất cần phải đáp ứng một số điều kiện và nguyên tắc nhất định:
- Cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thửa đất phải còn thời gian sử dụng hợp pháp.
- Đất không được có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nếu thửa đất có tranh chấp nhưng đã xác định được phạm vi và ranh giới của diện tích tranh chấp, phần còn lại của đất không tranh chấp có thể được phép tách thửa hoặc hợp thửa với các thửa khác.
Ngoài ra, việc tách thửa phải đảm bảo các yếu tố sau:
- Thửa đất sau khi tách phải có lối đi và kết nối với hệ thống giao thông công cộng hiện có, đồng thời phải có các tiện ích cơ bản như cấp nước, thoát nước hợp lý.
- Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất để làm lối đi, không cần phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đó khi thực hiện tách thửa.
Ngoài những điều kiện cơ bản đã được đề cập, còn có một số điều kiện bổ sung quan trọng cần được xem xét và đáp ứng đầy đủ:
- Các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu diện tích thửa đất tách ra nhỏ hơn diện tích tối thiểu, phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với các thửa đất liền kề.
- Nếu có chuyển mục đích sử dụng đất, diện tích thửa đất sau khi tách phải đạt yêu cầu về diện tích tối thiểu cho loại đất sau khi chuyển mục đích. Đặc biệt, đối với thửa đất có đất ở và đất khác, việc tách thửa không bắt buộc trừ khi người sử dụng đất có yêu cầu.
- Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án mà không đảm bảo các điều kiện về diện tích và kích thước theo quy định, việc tách thửa sẽ không được thực hiện.
Tóm lại, việc tách thửa đất không chỉ phụ thuộc vào các điều kiện pháp lý cơ bản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian sử dụng hợp pháp, mà còn cần đảm bảo các yêu cầu về diện tích tối thiểu, cơ sở hạ tầng và quy hoạch sử dụng đất. Chỉ khi thửa đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện này, việc tách thửa mới có thể được thực hiện hợp pháp.
>>>> Xem thêm bài viết: Chi tiết thủ tục sang tên sổ đỏ khi chồng chết
4. Thủ tục thực hiện tách thửa đối với đất nằm trong quy hoạch
Để thực hiện tách thửa đối với đất nằm trong quy hoạch, người sử dụng đất cần tuân thủ một quy trình hành chính cụ thể. Dưới đây là các bước chi tiết trong thủ tục tách thửa:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Các thành phần hồ sơ cần thiết bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa: Đơn phải được điền đúng mẫu theo quy định của Nghị định 101/2024/NĐ-CP (Mẫu số 01/ĐK).
- Bản vẽ tách thửa: Được lập theo mẫu số 02/ĐK và có sự chứng nhận của các cơ quan có thẩm quyền như Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất cần nộp bản chính hoặc bản sao có chứng thực của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, kèm theo bản gốc để đối chiếu.
- Các văn bản liên quan: Nếu có các văn bản từ cơ quan có thẩm quyền về việc tách thửa, người nộp hồ sơ cần đính kèm các tài liệu này.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ và tài liệu cần thiết để nộp hồ sơ xin tách thửa. Hồ sơ có thể được nộp tại các cơ quan sau:
- Bộ phận Một cửa tại UBND cấp tỉnh, huyện, xã.
- Văn phòng đăng ký đất đai.
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (nếu có).
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
Sau khi hồ sơ được nộp, cơ quan tiếp nhận sẽ:
- Cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và phiếu hẹn thời gian trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
- Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để tiếp tục xử lý, nếu hồ sơ được tiếp nhận qua Bộ phận Một cửa.
Bước 4: Kiểm tra hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của nó sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ theo các quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024. Quá trình kiểm tra sẽ bao gồm các bước như sau:
- Nếu hồ sơ không đủ điều kiện: Hồ sơ sẽ bị trả lại và cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo lý do trong vòng 03 ngày làm việc.
- Nếu Giấy chứng nhận không đầy đủ: Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không đáp ứng đủ yêu cầu về sơ đồ thửa đất, cơ quan sẽ yêu cầu người nộp hồ sơ thực hiện đăng ký biến động đất đai trong vòng 03 ngày làm việc.
- Nếu hồ sơ đầy đủ: Trong vòng 05 ngày làm việc, cơ quan sẽ xác nhận thông tin về việc tách hoặc hợp thửa đất theo đơn đề nghị, cũng như bản vẽ tách thửa. Sau khi hoàn tất các thủ tục này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới sẽ được cấp.
Lưu ý rằng, chỉ khi việc đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận mới hoàn tất, thông tin về thửa đất sau khi tách thửa mới được cập nhật chính thức vào hồ sơ địa chính.
Bước 5: Cập nhật thông tin và cấp Giấy chứng nhận mới
Sau khi quá trình kiểm tra và phê duyệt hồ sơ hoàn tất, cơ quan chức năng sẽ thực hiện các bước sau:
- Trường hợp tách thửa nhưng không thay đổi người sử dụng đất: Cơ quan sẽ điều chỉnh và cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Đồng thời, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới sẽ được cấp cho từng thửa đất đã được tách, và bàn giao Giấy chứng nhận cho người yêu cầu.
- Trường hợp có thay đổi người sử dụng đất: Nếu việc tách thửa đi kèm với thay đổi người sử dụng đất, cơ quan sẽ tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, theo quy định tại Điều 37 và Điều 43 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Sau khi tất cả thủ tục trên được hoàn tất, thửa đất mới sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và người sử dụng đất sẽ có quyền sở hữu hợp pháp đối với thửa đất đã tách.
>>>> Xem thêm bài viết: Đất ven sông có được cấp sổ đỏ không?
5. Các câu hỏi thường gặp
Tôi có thể tách thửa đất nằm trong quy hoạch “treo” không?
Có.Nếu đất của bạn nằm trong diện quy hoạch “treo” và chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, bạn vẫn có thể thực hiện thủ tục tách thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
Nếu đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, tôi có thể tách thửa không?
Có. Nếu đất của bạn nằm trong diện quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (quy hoạch “treo”), bạn vẫn có thể thực hiện quyền tách thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa là bao lâu?
Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa thông thường là từ 7 đến 10 ngày làm việc, tùy vào độ phức tạp của hồ sơ và các yêu cầu pháp lý. Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc cần bổ sung thêm thông tin, thời gian có thể kéo dài thêm.
Tóm lại, tách thửa đất nằm trong quy hoạch cần tuân thủ các quy định pháp lý chặt chẽ và đảm bảo các điều kiện cụ thể. Việc hiểu rõ thủ tục và quy định giúp người sử dụng đất thực hiện đúng quy trình, tránh rủi ro. hoặc cơ quan chức năng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp.
Tóm lại, câu hỏi “đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa không?” phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý và quy hoạch cụ thể của khu vực. Để tránh các vấn đề phát sinh, việc tìm hiểu kỹ các quy định và tình trạng quy hoạch là vô cùng quan trọng trước khi tiến hành thủ tục tách thửa. Nếu có thắc mắc, hãy tham khảo ý kiến từ ACC Bình Dương.
Để lại một bình luận