Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một vấn đề quan trọng đối với người sử dụng đất, đặc biệt là đối với những trường hợp đất đã sử dụng ổn định trong thời gian dài mà không có tranh chấp. Nhiều người thắc mắc liệu đất ở 20 năm không có tranh chấp có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ hay không. ACC Bình Dương sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành để giải đáp câu hỏi trên.
1. Điều kiện đất ở ổn định được cấp sổ đỏ
Để được cấp Sổ đỏ, đất ở phải đáp ứng các điều kiện về quyền sử dụng đất và tình trạng sử dụng đất ổn định. Dưới đây là những trường hợp cụ thể mà hộ gia đình, cá nhân có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định.
1.1. Đất ở ổn định có giấy tờ về quyền sử dụng đất (giấy tờ đứng tên mình) lập trước ngày 15/10/1993
Theo Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có một trong các giấy tờ sau:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993: như Bằng khoán điền thổ, giấy tờ chuyển nhượng đất, hoặc các giấy tờ liên quan khác mà được cấp trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh: về giao đất để làm nhà ở hoặc kết hợp sản xuất nông nghiệp trước ngày 01/7/2004.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho hoặc thanh lý tài sản.
- Giấy tờ của Nhà nước giao, cho thuê đất: từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/8/2024 mà chưa có Giấy chứng nhận.
- Giấy tờ ghi tên người khác: nhưng người sử dụng đất có chứng minh về việc chuyển quyền sử dụng đất.
- Bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.
- Mất bản gốc nhưng có bản sao hợp pháp.
- Chọn thời điểm trên giấy tờ làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận.
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất có công trình tín ngưỡng: như đền, miếu, chùa, đất nông nghiệp.
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận được áp dụng theo các quy định trên và sẽ cần thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có yêu cầu.
1.2. Đất ở ổn định không có giấy tờ
Theo Điều 139 của Luật Đất đai 2024, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất mà không có giấy tờ hợp lệ, nhưng đáp ứng các điều kiện sau đây, có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Không vi phạm các quy định về đất đai, chẳng hạn như không chiếm dụng đất công hay sử dụng đất không đúng mục đích.
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014.
- Được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp về đất.
Việc cấp Sổ đỏ trong các trường hợp này là một cải cách quan trọng so với các quy định trước đây, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc hợp pháp hóa quyền sử dụng đất, nhất là đối với các trường hợp đất sử dụng ổn định và không có tranh chấp.
>>>> Xem thêm bài viết: Hướng dẫn thủ tục cấp đổi sổ đỏ chi tiết
2. Đất ở 20 năm không có tranh chấp có được cấp sổ đỏ không?
Việc sử dụng đất ổn định trong suốt 20 năm mà không xảy ra tranh chấp là yếu tố quan trọng giúp xem xét cấp Sổ đỏ, nhưng điều này không có nghĩa là đất sẽ tự động được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định hiện hành, ngoài yếu tố thời gian sử dụng đất, còn cần phải xem xét nhiều yếu tố khác, như nguồn gốc đất, mục đích sử dụng, tính ổn định trong suốt quá trình sử dụng, và sự tuân thủ quy hoạch địa phương.
Đầu tiên, đất sử dụng ổn định và không có tranh chấp sẽ là điểm cộng lớn. Tuy nhiên, điều này không đủ nếu không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng. Nếu thiếu giấy tờ, người sử dụng đất phải có sự xác nhận từ chính quyền địa phương về nguồn gốc và tình trạng sử dụng đất.
Bên cạnh đó, đất cũng phải đảm bảo không vi phạm các quy định pháp luật về lấn chiếm, xây dựng trái phép hoặc sử dụng sai mục đích. Ngoài ra, đất cần phù hợp với quy hoạch của địa phương vào thời điểm làm thủ tục cấp Sổ đỏ.
Vì vậy, việc sử dụng đất 20 năm mà không có tranh chấp chỉ là một trong các yếu tố cần thiết để có thể được cấp Sổ đỏ. Người sử dụng đất cần phải đáp ứng tất cả các yêu cầu khác để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.
3. Quy trình cấp sổ đỏ đất ở 20 năm không có tranh chấp
Để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho đất ở đã sử dụng ổn định trong 20 năm mà không có tranh chấp, người sử dụng đất cần thực hiện các bước theo quy định tại Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Quyết định 2124/QĐ-BTNMT. Quy trình có thể được thực hiện theo hai hình thức: thủ tục trực tiếp và thủ tục trực tuyến.
3.1. Thủ tục làm Sổ đỏ lần đầu trực tiếp
Quy trình làm Sổ đỏ lần đầu trực tiếp yêu cầu người sử dụng đất thực hiện các bước từ nộp hồ sơ cho đến nhận kết quả tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bước 1: Nộp hồ sơ
Theo Điều 31 và Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hộ gia đình hoặc cá nhân cần nộp hồ sơ đầy đủ tại bộ phận một cửa của UBND cấp tỉnh, huyện hoặc xã theo quy định về tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính.
Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cấp Sổ đỏ được quy định chi tiết như sau:
- Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
- Đơn đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK.
- Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, ví dụ: giấy tờ cấp từ cơ quan thẩm quyền chế độ cũ, bằng khoán điền thổ, giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán, văn tự thừa kế, hoặc các giấy tờ hợp lệ khác.
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng (giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán, hoặc quyết định của tòa án liên quan).
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ miễn giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Mảnh trích đo bản đồ địa chính hoặc hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (nếu có).
- Trường hợp 2: Tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, tổ chức tôn giáo, cá nhân định cư ở nước ngoài
- Đơn đăng ký theo Mẫu số 05/ĐK.
- Một trong các giấy tờ tương tự quy định tại Trường hợp 1.
- Báo cáo rà soát hiện trạng sử dụng đất theo Mẫu số 05a/ĐK (đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức trong nước).
- Sơ đồ hoặc trích lục bản đồ địa chính (nếu có).
- Quyết định giao đất hoặc phê duyệt vị trí sử dụng đất đối với các cơ quan, đơn vị đặc biệt.
- Trường hợp 3: Cá nhân được Nhà nước giao đất
- Đơn đăng ký đất đai theo Mẫu số 04/ĐK.
- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất theo Mẫu số 05b/ĐK (nếu thuộc trường hợp được yêu cầu).
Lưu ý: Nếu cấp Giấy chứng nhận chung cho nhiều người sử dụng đất, cần bổ sung văn bản thỏa thuận. Trường hợp ủy quyền thực hiện thủ tục phải có giấy tờ hợp lệ về đại diện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Sau khi nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận sẽ chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã để xử lý và thông báo hẹn trả kết quả.
Thời gian xử lý hồ sơ là không quá 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định và thời gian bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
Bước 3: UBND cấp xã thực hiện
UBND cấp xã sẽ xác nhận về tình trạng sử dụng đất, bao gồm việc xác minh không có tranh chấp, tình trạng xây dựng, và sự phù hợp với quy hoạch. UBND cũng sẽ xác nhận nguồn gốc đất nếu người sử dụng không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. Sau đó, UBND sẽ công khai các thông tin này tại trụ sở UBND xã hoặc khu dân cư trong 15 ngày để lấy ý kiến cộng đồng.
Bước 4: Kiểm tra, đo đạc, xác minh trích đo địa chính
Cơ quan quản lý đất đai cấp huyện sẽ thực hiện kiểm tra và trích đo bản đồ địa chính nếu cần. Nếu không có bản đồ địa chính, sẽ tiến hành đo đạc đất đai. Nếu có nhà ở, công trình gắn liền với đất mà không có giấy tờ, cơ quan chức năng sẽ yêu cầu ý kiến của cơ quan quản lý xây dựng.
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi hoàn tất kiểm tra, người sử dụng đất cần thanh toán các khoản phí, lệ phí và thuế liên quan theo thông báo của cơ quan thuế. Việc thanh toán đầy đủ các nghĩa vụ tài chính là điều kiện để tiếp tục quy trình cấp Sổ đỏ.
Bước 6: Trả kết quả
Cuối cùng, cơ quan quản lý đất đai sẽ trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó chuyển kết quả về cho người yêu cầu đăng ký.
3.2 Thủ tục làm Sổ đỏ lần đầu online
Với thủ tục online, người sử dụng đất có thể dễ dàng thực hiện các bước để làm Sổ đỏ qua các cổng dịch vụ công trực tuyến mà không cần phải đến trực tiếp cơ quan nhà nước.
Bước 1: Nộp hồ sơ
Dựa trên khoản 1 Điều 48 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất lần đầu qua hình thức trực tuyến bao gồm các tài liệu và dữ liệu điện tử được xác thực, thể hiện đầy đủ các nội dung sau:
- Đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư:
- Đơn đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 04/ĐK).
- Một trong các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1 Điều 137 và khoản 5 Điều 148, khoản 1 và khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai 2024, cùng sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (nếu có).
- Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận: Tài liệu chứng minh quyền thừa kế.
- Các giấy tờ liên quan đến việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất hoặc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, áp dụng theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất được giao không đúng thẩm quyền hoặc các tài liệu liên quan đến việc mua bán, hóa giá nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với đất (nếu có).
- Các giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (nếu có).
- Hợp đồng, văn bản thỏa thuận, hoặc quyết định của tòa án về quyền sử dụng đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí và diện tích thửa đất liền kề (nếu có).
- Văn bản xác nhận thành viên hộ gia đình cùng có quyền sử dụng đất.
- Trích đo bản đồ địa chính (nếu có).
- Chứng từ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Đối với trường hợp người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất:
- Đơn đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 05/ĐK). Nếu là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, sử dụng Mẫu số 04/ĐK.
- Sơ đồ hoặc trích lục bản đồ địa chính (nếu có).
- Giấy tờ chứng minh quyền thừa kế quyền sử dụng đất.
- Trường hợp là tổ chức thuộc lực lượng quân đội hoặc công an được Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an giao đất: Quyết định giao đất, văn bản xác nhận địa điểm đóng quân, nhà đất, hoặc công trình quốc phòng, an ninh (nếu có).
- Chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Theo khoản 3 Điều 48 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất nhập thông tin vào Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất điện tử đã được xác định trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.
Bước 2: Giải quyết hồ sơ
Hệ thống tiếp nhận hồ sơ và gửi kết quả tiếp nhận hồ sơ xin cấp thông qua Cổng dịch vụ công hoặc email hoặc các phương tiện điện tử khác.
Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo các khoản thuế và phí theo thông báo của cơ quan thuế, có thể thực hiện thanh toán trực tuyến qua cổng dịch vụ công.
Bước 4: Trả kết quả
Kết quả sẽ được trả tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích, tùy theo yêu cầu của người yêu cầu.
Quy trình cấp Sổ đỏ lần đầu có thể kéo dài và cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng. Việc thực hiện đầy đủ các bước và nghĩa vụ tài chính là rất quan trọng để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
>>>> Xem thêm bài viết: Thủ tục đổi sổ đỏ cũ sang sổ mới hiện nay
4. Các câu hỏi thường gặp
Đất sử dụng 20 năm có cần đo đạc lại khi xin cấp Sổ đỏ không?
Có. Trong nhiều trường hợp, cơ quan quản lý đất đai sẽ yêu cầu đo đạc lại đất đai để cập nhật chính xác thông tin trong hồ sơ cấp Sổ đỏ, đặc biệt khi không có sổ địa chính hoặc bản đồ hiện tại của thửa đất.
Nếu có tranh chấp, đất sử dụng 20 năm có thể xin cấp Sổ đỏ không?
Không. Nếu đất có tranh chấp, dù đã sử dụng lâu dài, người sử dụng đất sẽ không thể được cấp Sổ đỏ cho đến khi giải quyết xong tranh chấp. Việc này có thể kéo dài nếu các bên liên quan không đạt được thỏa thuận.
Có mất phí hay thuế khi làm Sổ đỏ cho đất sử dụng ổn định không?
Có. Nếu đất không có giấy tờ và đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, bạn có thể cần thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thuế, phí, lệ phí đất đai theo quy định của pháp luật.
Việc đất ở sử dụng ổn định 20 năm không có tranh chấp có được cấp sổ đỏ hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm việc có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, xác nhận của UBND cấp xã và sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Do đó, người sử dụng đất cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật hiện hành và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cần thiết để đảm bảo quyền lợi của mình, hoặc có thể liên hệ ACC Bình Dương để được trợ giúp.
Để lại một bình luận