ACC BÌNH DƯƠNG

Đất sử dụng chung là gì? Đây là một khái niệm quan trọng trong pháp luật đất đai, phản ánh quyền lợi và trách nhiệm của nhiều bên cùng sử dụng một diện tích đất. Nếu bạn cần hỗ trợ pháp lý liên quan đến đất đai, ACC Bình Dương luôn sẵn sàng tư vấn và giải quyết các vướng mắc một cách nhanh chóng, hiệu quả.

1. Đất sử dụng chung là gì? Theo quy định

Đất sử dụng chung là phần đất thuộc quyền sử dụng của nhiều cá nhân, tổ chức, hộ gia đình hoặc cộng đồng dân cư cùng chia sẻ quyền quản lý và sử dụng. Việc sử dụng chung có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau như đất được thừa kế chung, đất góp vốn để sản xuất, đất dùng làm lối đi chung, hoặc do quy định của pháp luật xác định là tài sản chung không thuộc sở hữu riêng của một cá nhân, tổ chức nào.

Quy định pháp luật về đất sử dụng chung như sau:

• Về nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất: Căn cứ theo khoản 9 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, đất có thể có được thông qua nhiều hình thức như Nhà nước giao hoặc cho thuê, nhận chuyển nhượng từ người khác, thừa kế tài sản đất đai, hoặc từ các giao dịch hợp pháp khác.
• Về chủ thể sử dụng đất: Quyền sử dụng đất chung, được quy định tại Khoản 5 Điều 8 Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT, thường thuộc về từ hai người trở lên, có thể là hộ gia đình, cặp vợ chồng, nhiều cá nhân cùng mua chung, nhóm doanh nghiệp, hoặc các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư cùng chia sẻ quyền sử dụng đất nền của tòa nhà.
• Quyền thực hiện giao dịch trên thửa đất: Để thực hiện các quyền như chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp thửa đất, cần có sự đồng thuận của tất cả các chủ thể có chung quyền sử dụng đất. Riêng với các giao dịch liên quan đến căn hộ chung cư, quy định này có thể được điều chỉnh riêng.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo quy định tại khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, mỗi cá nhân hoặc tổ chức có chung quyền sử dụng đất đều được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nội dung giống nhau. Tuy nhiên, nếu các bên thống nhất, có thể chỉ cấp một giấy chứng nhận đứng tên một người đại diện.
• Giao dịch liên quan đến sổ chung: Nếu giấy chứng nhận được cấp cho tất cả những người đồng sở hữu, khi thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất, cần xuất trình đầy đủ tất cả giấy chứng nhận đã cấp.

Tóm lại, đất sử dụng chung là loại đất mà nhiều người cùng có quyền sử dụng và chia sẻ trách nhiệm pháp lý. Khác với đất sử dụng riêng, khi muốn định đoạt, chuyển nhượng hay thực hiện các giao dịch liên quan đến đất sử dụng chung, cần phải có sự thống nhất và đồng ý của tất cả các bên đồng sở hữu.

2. Hình thức sử dụng đất là gì?

Hình thức sử dụng đất được hiểu là phương thức Nhà nước công nhận và xác định quyền sử dụng đất của các chủ thể cụ thể. Chủ thể này có thể là một cá nhân, một hộ gia đình, vợ chồng, cộng đồng dân cư, tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Quyền sử dụng đất cũng có thể thuộc về một hoặc nhiều người cùng sử dụng chung theo quy định pháp luật.

Hình thức sử dụng đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định lại Khoản 5 Điều 8 Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bao gồm:

• Trong trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một chủ thể duy nhất, chủ thể này có thể bao gồm: một cá nhân, hộ gia đình, vợ chồng, cộng đồng dân cư, tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài,… thì tại mục hình thức sử dụng cần ghi rõ là sử dụng riêng.
• Trong trường hợp thử đất thuộc quyền sử dụng chung từ hai người trở lên như hai cá nhân, hai tổ chức hoặc sử dụng chung của vợ chồng hoặc thành viên trong hộ gia đình.

Trên Giấy chứng nhận, hình thức sẽ được ghi kèm theo diện tích sử dụng thửa đất, vậy nên sẽ có những trường hợp sau xảy ra:

• Trường hợp thửa đất có diện tích thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người và một phần thuộc quyền sử dụng riêng của từng người, cần ghi rõ: “… m2 sử dụng chung; … m2 sử dụng riêng”.
• Nếu thửa đất bao gồm nhiều loại đất với hình thức sử dụng riêng và chung đối với từng loại đất, thì cần ghi cụ thể như sau: “Sử dụng riêng” kèm loại đất và diện tích tương ứng, sau đó ghi “Sử dụng chung” với loại đất và diện tích tương ứng. Ví dụ: “Sử dụng riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; Sử dụng chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2”.
• Đối với thửa đất có nhà chung cư mà chủ đầu tư đã chuyển nhượng căn hộ đầu tiên, trong Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu căn hộ, hình thức sử dụng đất sẽ được thể hiện là “Sử dụng chung”.

>>>> Xem thêm bài viết tại:  Có bắt buộc sổ đỏ đứng tên 2 vợ chồng không? 

3. Phân biệt đất sử dụng chung và đất sử dụng riêng 

Ngoài những khác nhau cơ bản giữa đất sử dụng và đất sử dụng riêng như đã nêu ở 2 mục trên, hai hình thức sử dụng thường được phân biệt bằng người có quyền sử dụng đất và người có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế. Cụ thể như sau:

Việc phân biệt hai loại đất này giúp người sử dụng đất hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình, đồng thời tránh các tranh chấp và vi phạm pháp luật trong quá trình sử dụng đất.

4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc sử dụng đất chung

Các bên trong việc sử dụng đất chung đều có quyền thuộc về người sử dụng đất theo quy định tại Điều 26 Luật đất đai 2024 và quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 26, Điều 27 Luật đất đai 2024. Tóm tắt lại như sau:

• Mỗi người tham gia sử dụng đất chung đều có quyền sử dụng đất phù hợp với mục đích đã thống nhất từ trước, ví dụ như xây dựng nhà ở, trồng trọt, hay sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh.
• Các bên có quyền hưởng lợi từ các tài sản gắn liền với đất chung, như cây trồng, nhà cửa, các khoản thu từ việc khai thác đất (nếu có), theo tỷ lệ thỏa thuận hoặc theo sự đóng góp của từng người.
• Nếu có tranh chấp, các bên có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình đối với phần đất chung.

Ngoài các quyền chung, từng chủ thể sử dụng đất sẽ có thêm quyền và nghĩa vụ riêng quy định từ Điều 32 đến Điều 44 Luật đất đai 2024. Nhưng nhìn chung các bên sẽ có nghĩa vụ như sau:

• Các bên phải có trách nhiệm bảo quản và bảo vệ đất đai, tránh gây thiệt hại cho đất và tài sản chung, đồng thời có nghĩa vụ duy trì và cải thiện giá trị sử dụng đất.
• Các bên sử dụng đất chung phải có nghĩa vụ đóng góp chi phí bảo dưỡng, duy trì, hoặc chi phí phát sinh từ việc sử dụng và khai thác đất. Ví dụ: chi phí cho việc bảo trì công trình, phí đóng thuế đất, chi phí sửa chữa hay xây dựng công trình chung.
• Trong quá trình sử dụng đất, các bên cần đảm bảo không có hành vi xâm phạm quyền lợi của các bên cùng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của những người khác.

Như vậy, việc sử dụng đất chung đòi hỏi sự đồng thuận và hợp tác giữa các bên, đồng thời cần có cơ chế rõ ràng để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi người trong việc quản lý và sử dụng đất hiệu quả.

>>>> Xem thêm bài viết tại: Đất sử dụng chung có được thế chấp không?

5. Tranh chấp liên quan đến đất sử dụng chung

Tranh chấp liên quan đến đất sử dụng chung thường phát sinh do sự khác biệt về quyền lợi, nghĩa vụ, hoặc cách thức sử dụng đất giữa các bên có quyền sử dụng chung. Dưới đây là các dạng tranh chấp phổ biến liên quan đến đất sử dụng chung:

• Tranh chấp về phân chia quyền sử dụng đất: Xảy ra khi các bên không thống nhất được tỷ lệ hoặc phương thức phân chia đất sử dụng chung, đặc biệt trong trường hợp chia đất làm các phần riêng biệt.
• Tranh chấp về mục đích sử dụng đất: Khi các bên có ý định sử dụng đất vào các mục đích khác nhau, ví dụ như một bên muốn xây dựng nhà ở trong khi bên còn lại muốn sử dụng đất cho mục đích nông nghiệp.
• Tranh chấp về chi phí và nghĩa vụ đóng góp: Mâu thuẫn phát sinh khi các bên không đồng thuận về việc chia sẻ chi phí duy trì, bảo dưỡng hoặc các khoản phí liên quan đến đất sử dụng chung.
• Tranh chấp về quyền chuyển nhượng hoặc cho thuê đất: Khi một bên muốn chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất chung mà không có sự đồng ý của các bên khác.
• Tranh chấp về cải tạo hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất: Xảy ra khi một bên thay đổi mục đích sử dụng đất mà không có sự đồng ý của các bên còn lại, dẫn đến bất đồng về quyền và nghĩa vụ đối với đất.
• Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất: Phát sinh khi có mâu thuẫn về quyền sở hữu, quản lý hoặc chia sẻ lợi ích từ tài sản gắn liền với đất sử dụng chung, như công trình xây dựng hoặc cây trồng.

Các tranh chấp này có thể được giải quyết thông qua các phương thức sau:

• Các bên có thể thỏa thuận với nhau về quyền và nghĩa vụ đối với đất sử dụng chung, bao gồm việc phân chia đất, chi phí sử dụng, hoặc thay đổi mục đích sử dụng. 
• Các bên có thể yêu cầu sự can thiệp của cơ quan hòa giải để giải quyết tranh chấp một cách hòa bình và tránh các thủ tục pháp lý phức tạp.
• Nếu không thể thỏa thuận hoặc hòa giải thành công, các bên có thể đưa tranh chấp ra tòa án để giải quyết. Tòa án sẽ xét xử và đưa ra quyết định cuối cùng dựa trên các quy định của pháp luật.
• Trong một số trường hợp, các bên có thể thỏa thuận chọn trọng tài để giải quyết tranh chấp thay vì đưa ra tòa án. Trọng tài có thể là một phương thức nhanh chóng và hiệu quả để giải quyết tranh chấp mà không cần đến sự can thiệp của tòa án.

Để tránh các tranh chấp liên quan đến đất sử dụng chung, các bên cần ký kết các hợp đồng rõ ràng, có sự thỏa thuận cụ thể về quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng và các nghĩa vụ tài chính liên quan. 

>>>> Xem thêm bài viết tại: Thủ tục giải quyết khiếu nại tranh chấp đất đai chi tiết 

6. Một số câu hỏi thường gặp

Ai có quyền quyết định về đất sử dụng chung?

Tất cả các bên có quyền sử dụng đất chung phải đồng thuận khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất. Trong trường hợp không thể đạt được sự đồng thuận, các bên có thể cần đến sự can thiệp của cơ quan chức năng.

Khi có tranh chấp về đất sử dụng chung, phải làm sao?

Khi xảy ra tranh chấp, các bên có thể thương lượng, hòa giải hoặc yêu cầu sự can thiệp của cơ quan chức năng. Nếu tranh chấp không thể giải quyết qua hòa giải, các bên có thể yêu cầu Tòa án giải quyết.

Có cần công chứng hợp đồng về đất sử dụng chung không?

Có, khi thực hiện giao dịch liên quan đến đất sử dụng chung, các bên cần công chứng hợp đồng để đảm bảo tính hợp pháp và tránh các tranh chấp sau này.

Đất sử dụng chung có được cấp sổ đỏ không?

Có, đất sử dụng chung có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng trong trường hợp này, tất cả các bên có quyền sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ chung, hoặc một trong các bên có thể được chỉ định làm người đại diện.

Việc nắm rõ các quy định về đất sử dụng chung là gì không chỉ đảm bảo quyền lợi hợp pháp mà còn giúp các bên liên quan sử dụng đất một cách hợp lý và đúng quy định. Để tránh những rủi ro pháp lý, người sử dụng đất cần tìm hiểu kỹ các điều khoản liên quan trong luật đất đai hiện hành. Nếu bạn cần hỗ trợ, ACC Bình Dương sẽ đồng hành cùng bạn với các dịch vụ pháp lý uy tín và chất lượng hàng đầu.