ACC BÌNH DƯƠNG

Dự án đầu tư có sử dụng đất là một yếu tố quan trọng trong việc phát triển cơ sở hạ tầng và bất động sản. Việc thực hiện dự án này yêu cầu tuân thủ các quy định pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất. ACC Bình Dương hỗ trợ khách hàng từ khâu tư vấn đến triển khai, đảm bảo dự án đầu tư có sử dụng đất tuân thủ đúng quy định, bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tối ưu hóa giá trị đầu tư.

1. Dự án đầu tư có sử dụng đất là gì? Điều kiện dự án đầu tư?

Dự án đầu tư có sử dụng đất là dự án mà việc thực hiện bao gồm việc giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong văn bản pháp luật hiện hành, khái niệm này được xác định qua các điều kiện cụ thể tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP. Theo đó, một dự án đầu tư có sử dụng đất phải thỏa mãn các yêu cầu sau:

• Dự án phải nằm trong danh mục các dự án cần thu hồi đất hoặc thuộc khu đất do Nhà nước quản lý và sử dụng, hoặc là dự án trong chương trình phát triển đô thị, tuân thủ các quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
• Dự án cần phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng (tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/500), hoặc quy hoạch phân khu đô thị.
• Dự án không đủ điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tuy không đưa ra một định nghĩa chính thức, nhưng những tiêu chí này giúp xác định rõ ràng các dự án cần sử dụng đất trong quá trình triển khai.

Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi tại khoản 4 Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP) bao gồm các yếu tố sau:

• Không sử dụng vốn đầu tư công: Dự án không sử dụng vốn đầu tư công để xây dựng công trình, nhưng thuộc các dự án quy định tại điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định 25/2020/NĐ-CP. Những dự án này có thể bao gồm xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại, trụ sở văn phòng làm việc, công trình thương mại, dịch vụ, và được phân loại theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với dự án có nhiều công trình, dự án đầu tư có sử dụng đất sẽ được xác định căn cứ theo công trình chính hoặc công trình có cấp cao nhất.

• Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất: Dự án phải nằm trong danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, hoặc thuộc khu đất do Nhà nước quản lý và sẽ được giao đất hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu kinh tế.

• Thuộc chương trình phát triển nhà ở và đô thị: Dự án phải nằm trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở hoặc chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật.

• Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội: Dự án phải phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có), hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000.

• Không đủ điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất: Dự án phải không đủ điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

• Không thuộc trường hợp đặc biệt của Luật Đấu thầu: Dự án không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 và Điều 26 Luật Đấu thầu 2023.

Những điều kiện này giúp xác định rõ các dự án đầu tư có sử dụng đất, đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong việc quản lý đất đai và phát triển đô thị.

2. Chủ dự án đầu tư có sử dụng đất là gì?

Chủ dự án đầu tư có sử dụng đất là nhà đầu tư đã được lựa chọn theo quy định của pháp luật đầu tư, pháp luật có liên quan, nhằm thực hiện một dự án đầu tư sử dụng đất. Điều này được xác định rõ tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2024.

(a); Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư:

• Chủ đầu tư có quyền được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư sẽ sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của mình, tuân thủ các quy định của Luật Đất đai 2024.
• Quyền sử dụng đất của chủ đầu tư phải được xác định rõ ràng thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

(b); Yêu cầu lựa chọn chủ đầu tư:

• Chủ đầu tư phải được lựa chọn thông qua một quy trình được quy định bởi pháp luật về đầu tư và các quy định liên quan, nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong việc thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
• Việc lựa chọn chủ đầu tư đảm bảo rằng các dự án đầu tư có sử dụng đất được thực hiện bởi những cá nhân hoặc tổ chức đủ điều kiện và có khả năng thực hiện đúng quy định pháp luật.

(c); Liên hệ giữa chủ đầu tư và pháp luật về đất đai:

• Chuyển mục đích sử dụng đất là một trong những quyền của chủ đầu tư khi thực hiện dự án. Điều này được quy định tại khoản 11 Điều 11 Luật Đất đai 2024, trong đó xác định các trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất để phù hợp với nhu cầu của dự án.
• Chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, chẳng hạn như qua hình thức chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cũng là một phần trong các giao dịch liên quan đến chủ đầu tư.

Chủ đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất không chỉ là người thực hiện dự án, mà còn phải đảm bảo tuân thủ các quy trình pháp lý liên quan đến việc sử dụng đất, bao gồm giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời đảm bảo rằng dự án tuân thủ các quy hoạch và kế hoạch phát triển địa phương.

>> Bạn có thể đọc thêm bài viết khác tại: Các kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay

3. Hình thức lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất

3.1. Đấu thầu rộng rãi quốc tế

Áp dụng khi:

• Dự án có tổng chi phí thực hiện (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất) từ 800 tỷ đồng trở lên.
• Dự án có ít nhất hai nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực và kinh nghiệm, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài.
• Dự án không thuộc trường hợp hạn chế theo quy định tại các điểm a và c khoản 2 Điều 10 Nghị định 25/2020/NĐ-CP.

Mục đích: Hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế nhằm thu hút sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài có đủ năng lực và tiềm lực tài chính, qua đó thúc đẩy tính cạnh tranh và hiệu quả trong việc thực hiện dự án.

3.2. Đấu thầu rộng rãi trong nước

Áp dụng khi:

• Dự án thuộc ngành nghề chưa được phép tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư.
• Dự án có ít nhất hai nhà đầu tư trong nước đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực và kinh nghiệm, và không có nhà đầu tư nước ngoài tham gia.
• Dự án có yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định, theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và sự đồng thuận của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an.

Mục đích: Hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước được áp dụng trong các trường hợp không cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia hoặc khi dự án có yếu tố nhạy cảm liên quan đến quốc phòng, an ninh quốc gia.

3.3. Chỉ định thầu

• Áp dụng khi: Dự án được xác định theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 Luật Đấu thầu 2023, tức là các dự án đặc biệt cần được chỉ định nhà đầu tư cụ thể vì các lý do hợp lý và có sự đồng thuận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Mục đích: Chỉ định thầu thường được áp dụng khi các dự án có tính đặc thù, đặc biệt hoặc khẩn cấp, cần lựa chọn nhà đầu tư nhanh chóng và hiệu quả mà không thể áp dụng các hình thức đấu thầu rộng rãi.

Các hình thức lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất phụ thuộc vào các yếu tố như quy mô dự án, tính chất ngành nghề, và yêu cầu về bảo đảm quốc phòng, an ninh. Mỗi hình thức lựa chọn nhà đầu tư đều có những tiêu chí rõ ràng, nhằm đảm bảo tính cạnh tranh, hiệu quả và tuân thủ các yêu cầu pháp lý.

>> Bạn có thể đọc thêm bài viết khác tại: Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất mới nhất

4. Trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

Trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định của pháp luật có thể được phân thành các bước như sau:

Bước 1: Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư

• Chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xin chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư. Thủ tục này thường được thực hiện qua việc xin phép các cơ quan chức năng cấp phép cho dự án.
• Quá trình này giúp xác định tính khả thi của dự án và lựa chọn nhà đầu tư phù hợp.

Bước 2: Thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500

• Sau khi có chủ trương đầu tư, chủ đầu tư sẽ thực hiện thủ tục lập quy hoạch chi tiết dự án, thẩm định và xin phê duyệt quy hoạch với tỷ lệ 1/500.
• Đây là bước quan trọng để xác định các yếu tố kỹ thuật, hạ tầng, và kiến trúc của dự án.

Bước 3: Thực hiện song song các thủ tục hành chính

• Thủ tục giao, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất: Chủ đầu tư thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
• Lập và thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi: Đối với những dự án yêu cầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi theo quy định của Luật Xây dựng, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục này để đánh giá tính khả thi của dự án.

Bước 4: Thủ tục xác định và hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục xác định và hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hoặc các khoản phí khác theo yêu cầu của pháp luật.

Bước 5: Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để xác nhận quyền sử dụng đất cho dự án.

Bước 6: Thủ tục cấp Giấy phép xây dựng và khởi công xây dựng công trình

Cuối cùng, chủ đầu tư thực hiện thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng và tiến hành khởi công xây dựng công trình, bắt đầu triển khai thực hiện dự án.

Các bước trên đảm bảo rằng dự án đầu tư có sử dụng đất sẽ được thực hiện một cách hợp pháp, minh bạch và tuân thủ các quy định về quản lý đất đai và xây dựng.

>> Bạn có thể đọc thêm bài viết khác tại: Trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất chi tiết

5. Những rủi ro và giải pháp khi thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

Khi thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, chủ đầu tư có thể gặp phải nhiều rủi ro liên quan đến pháp lý, tài chính, quy hoạch, và các yếu tố bất khả kháng. Dưới đây là một số rủi ro phổ biến và các giải pháp tương ứng:

5.1. Rủi ro pháp lý

Rủi ro:

• Vấn đề về pháp lý đất đai: Dự án có thể gặp phải các tranh chấp pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, bao gồm việc giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng quy định.
• Rủi ro về thủ tục hành chính: Việc không thực hiện đúng các thủ tục quy định về đấu thầu, cấp giấy phép, hay xin chấp thuận có thể khiến dự án bị đình trệ hoặc không thể tiếp tục.

Giải pháp:

• Tư vấn pháp lý: Chủ đầu tư cần tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, luật sư để đảm bảo các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và đầu tư được thực hiện đúng quy định.
• Đảm bảo tính minh bạch: Cần tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật, công khai minh bạch mọi thủ tục, quy trình liên quan đến giao đất, cho thuê đất và các nghĩa vụ tài chính.

5.2. Rủi ro tài chính

Rủi ro:

• Thiếu vốn: Dự án đầu tư có thể gặp khó khăn về vốn nếu không chuẩn bị nguồn tài chính đủ lớn hoặc không huy động được nguồn vốn cần thiết.
• Biến động chi phí: Giá đất, chi phí xây dựng hoặc các chi phí khác có thể tăng lên trong suốt quá trình triển khai dự án, gây ảnh hưởng đến ngân sách dự án.

Giải pháp:

• Lập kế hoạch tài chính chặt chẽ: Chủ đầu tư cần lập kế hoạch tài chính rõ ràng, bao gồm dự toán chi phí chi tiết và dự phòng cho các tình huống phát sinh.
• Tìm kiếm nguồn vốn: Ngoài việc huy động vốn từ các ngân hàng, chủ đầu tư có thể tìm kiếm các nhà đầu tư đối tác hoặc tham gia các chương trình hỗ trợ của Nhà nước nếu có.

5.3. Rủi ro về quy hoạch và môi trường

Rủi ro:

• Không phù hợp với quy hoạch: Dự án có thể bị yêu cầu dừng hoặc điều chỉnh nếu không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng của khu vực.
• Ảnh hưởng đến môi trường: Dự án có thể gặp phải sự phản đối từ cộng đồng hoặc các cơ quan chức năng nếu không đảm bảo các yếu tố môi trường như xử lý nước thải, bảo vệ môi trường trong quá trình xây dựng và vận hành.

Giải pháp:

• Kiểm tra kỹ quy hoạch: Trước khi thực hiện, cần nghiên cứu và kiểm tra kỹ lưỡng quy hoạch sử dụng đất của khu vực, đảm bảo dự án phù hợp với kế hoạch phát triển của địa phương.
• Đánh giá tác động môi trường: Chủ đầu tư cần thực hiện đầy đủ các thủ tục về bảo vệ môi trường, đánh giá tác động môi trường (ĐTM) nếu cần thiết và cam kết thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường trong suốt quá trình thi công và hoạt động của dự án.

5.4. Rủi ro về tranh chấp và khiếu nại

Rủi ro:

• Tranh chấp với các bên liên quan: Dự án có thể bị ngừng hoặc gặp khó khăn nếu xảy ra tranh chấp với các tổ chức, cá nhân liên quan đến đất đai, quyền lợi của cộng đồng hoặc người dân trong khu vực.
• Khiếu nại từ người dân: Dự án có thể đối mặt với khiếu nại hoặc phản đối từ cộng đồng dân cư xung quanh nếu có những tác động tiêu cực đến đời sống của họ.

Giải pháp:

• Đảm bảo quyền lợi cho cộng đồng: Chủ đầu tư cần thực hiện đầy đủ các thủ tục thông báo, đền bù, hỗ trợ tái định cư cho những người bị ảnh hưởng, đồng thời lắng nghe và giải quyết hợp lý các khiếu nại từ cộng đồng.
• Giải quyết tranh chấp sớm: Chủ đầu tư nên có kế hoạch giải quyết tranh chấp từ sớm, thông qua thương thảo và hợp tác với các bên liên quan để giảm thiểu rủi ro về pháp lý.

5.5. Rủi ro về tiến độ và chất lượng thi công

Rủi ro:

• Chậm tiến độ: Việc thiếu sót trong khâu lập kế hoạch, tài chính, hoặc các thủ tục có thể dẫn đến chậm tiến độ thi công dự án.
• Chất lượng công trình: Nếu không quản lý tốt trong quá trình thi công, chất lượng công trình có thể bị ảnh hưởng, dẫn đến hư hỏng, cần phải sửa chữa hoặc thậm chí là đình chỉ hoạt động.

Giải pháp:

• Quản lý tiến độ chặt chẽ: Chủ đầu tư cần theo dõi sát sao tiến độ thực hiện, dự báo những vấn đề có thể xảy ra và điều chỉnh kịp thời.
• Chọn nhà thầu uy tín: Lựa chọn các nhà thầu có kinh nghiệm, uy tín và có năng lực thực hiện dự án để đảm bảo chất lượng công trình và tiến độ thi công.

Việc thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tiềm ẩn nhiều rủi ro, tuy nhiên nếu chủ đầu tư có kế hoạch quản lý tốt và giải pháp kịp thời, các rủi ro có thể được giảm thiểu, giúp dự án đạt được thành công và mang lại lợi ích lâu dài.

6. Câu hỏi thường gặp

Dự án đầu tư có sử dụng đất có cần thực hiện thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất không?

Không phải tất cả dự án đầu tư có sử dụng đất đều cần thực hiện thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, dự án không đủ điều kiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nếu thuộc các dự án cần thu hồi đất hoặc là các dự án trong kế hoạch phát triển đô thị và kinh tế xã hội, tuân thủ các quy định pháp lý về phát triển đô thị.

Dự án đầu tư có sử dụng đất có thể bắt đầu xây dựng khi nào?

Không, dự án đầu tư có sử dụng đất chỉ có thể bắt đầu xây dựng sau khi hoàn tất các thủ tục cấp Giấy phép xây dựng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Điều này đảm bảo rằng dự án đã tuân thủ đầy đủ các quy định pháp lý.

Làm thế nào để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong việc lựa chọn nhà đầu tư cho dự án đầu tư có sử dụng đất?

Để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong việc lựa chọn nhà đầu tư, cần thực hiện một quy trình lựa chọn minh bạch và tuân thủ các hình thức đấu thầu theo pháp luật, như đấu thầu rộng rãi quốc tế hoặc trong nước, hoặc chỉ định thầu đối với các dự án đặc biệt. Các nhà đầu tư phải đáp ứng đầy đủ yêu cầu về năng lực tài chính và kinh nghiệm, đồng thời tuân thủ các quy định liên quan đến bảo vệ quốc phòng, an ninh khi có yếu tố liên quan.

Hy vọng qua bài viết, ACC Bình Dương đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề dự án đầu tư có sử dụng đất. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC Bình Dương nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.