ACC BÌNH DƯƠNG

Khi thực hiện giao dịch mua bán đất chưa tách thửa, việc soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán đất chưa tách thửa là rất quan trọng để đảm bảo quyền lợi cho cả bên mua và bên bán. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết của ACC Bình Dương về mẫu hợp đồng mua bán đất chưa tách thửa, các điều kiện cần thiết và quy trình thực hiện.

1. Đất chưa tách thửa là gì?

Không có quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật hiện hành hay các nghị định, thông tư liên quan, định nghĩa trực tiếp về “đất chưa tách thửa“. Tuy nhiên, khái niệm này có thể hiểu dựa trên các quy định pháp luật về đất đai liên quan đến việc tách thửa.

Có thể hiểu rằng, đất chưa tách thửa là đất đang thuộc sở hữu của một cá nhân hoặc tổ chức nhưng chưa được phân chia thành các thửa đất riêng biệt theo quy định của pháp luật. 

Thường thì đất chưa tách thửa có thể thuộc diện chưa thực hiện việc tách, chia hay phân lô trong các dự án hoặc những trường hợp khác chưa có đủ điều kiện để tách thửa theo quy định của chính quyền địa phương. 

Các thửa đất này có thể là đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đất ở, hay đất thương mại dịch vụ, nhưng chưa được thực hiện thủ tục tách thành các thửa nhỏ hơn, có diện tích hợp lý hoặc có thể bán riêng biệt.

>>>> Xem thêm bài viết: Hồ sơ, thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất 

2. Điều kiện để mua bán đất chưa tách thửa

Khi thực hiện giao dịch mua bán đất chưa tách thửa, cả bên bán và bên mua cần đáp ứng một số điều kiện pháp lý về tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, những điều kiện cơ bản để giao dịch mua bán được tiến hành hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên:

• Cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Thửa đất phải còn thời gian sử dụng hợp pháp.
• Đất không được có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, mảnh đất còn phải đáp ứng một số điều kiện riêng như:

• • Nếu thửa đất nằm trong khu vực không được phép tách thửa (do quy hoạch hoặc hạn chế pháp lý khác), việc mua bán một phần thửa đất sẽ không thể thực hiện.
  • Mặc dù đất chưa tách thửa, nhưng thửa đất phải có diện tích đủ lớn để có thể tách thành các thửa nhỏ theo quy định của UBND cấp tỉnh. Mỗi thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương.
  • Bên mua phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan, bao gồm các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Thỏa thuận thực hiện thủ tục tách thửa trước hoặc sau khi giao dịch.

Đảm bảo các điều kiện pháp lý này không chỉ giúp giao dịch mua bán đất chưa tách thửa diễn ra một cách hợp pháp, mà còn bảo vệ quyền lợi của cả bên bán và bên mua, giảm thiểu rủi ro pháp lý trong tương lai.

3. Mẫu hợp đồng mua bán đất chưa tách thửa

Hợp đồng mua bán là cách gọi phổ biến của người dân, trên thực tế đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Số:……./………

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan;

Căn cứ theo nguyện vọng của hai bên mua- bán.

Hôm nay, vào ngày….…tháng…….năm 20……., tại…..Chúng tôi gồm có:

BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi là Bên A):

Ông/ Bà:………

Sinh ngày…………

Căn cước công dân:……….Ngày cấp………. Nơi cấp……….

Hộ khẩu thường trú:……….

Địa chỉ liên hệ: ………….

Cùng vợ/ chồng là bà/ ông:………Sinh ngày…………

Căn cước công dân:……….Ngày cấp……..Nơi cấp………….

Hộ khẩu thường trú: …………

Địa chỉ liên hệ:…………

BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi là Bên B):

Ông/ Bà:……….

Sinh ngày…………..

Căn cước công dân:………..Ngày cấp……….Nơi cấp…………

Hộ khẩu thường trú:…………

Địa chỉ liên hệ: ………..

Cùng vợ/ chồng là bà/ ông:………Sinh ngày………

Căn cước công dân:………..Ngày cấp………Nơi cấp………

Hộ khẩu thường trú: …………

Địa chỉ liên hệ:……..

Bên A và bên B cùng nhau tự nguyện giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các điều khoản cụ thể sau đây:

Điều 1: Thửa đất chuyển nhượng

1. Về nguồn gốc sử dụng thửa đất:

Bên A là chủ sở hữu quyền sử dụng thửa đất số………tờ bản đồ số…………, tại địa chỉ:………. được  cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số………..mã số………số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:……… , số quyết định do Uỷ ban nhân dân……… cấp ngày……….

Đặc điểm thửa đất được ghi cụ thể trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên.

2. Bằng Hợp đồng này Bên A đồng ý bán đứt cho Bên B quyền sử dụng một phần thửa đất nêu trên. Phần thửa đất đem chuyển dịch theo Hợp đồng này được Văn phòng đăng ký đất và nhà – Phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra và xác định trong Công văn số……. ngày …………/20………., cụ thể như sau:

Diện tích đất sử dụng riêng:……….m2

Loại đất (Đất ở tại đô thị/ nông thôn):……….

Thời hạn sử dụng: …………

Vị trí phần thửa đất chuyển dịch theo Hợp đồng này được giới hạn bởi các điểm theo Hồ sơ kỹ thuật thửa đất số…….. được lập ngày…………..

Phần thửa đất được chuyển dịch theo Hợp đồng này sẽ được nhập vào thửa đất số………..tờ bản đồ số………..tại………….

3. Bên B đồng ý nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất nêu trên với những điều kiện nêu tại Điều 2, Điều 3 dưới đây.

Điều 2: Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên thỏa thuận là:………..( triệu đồng).

Phương thức thanh toán: Bên B sẽ thanh toán hết toàn bộ số tiền nêu trên cho Bên A sau khi hai bên ký Hợp đồng này bằng tiền mặt.

Việc thanh toán số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật, ngoài sự chứng kiến của Công chứng viên công chứng hợp đồng này.

Điều 3: Chuyển giao quyền sử dụng đất và giấy tờ liên quan đến đất

Bên A sẽ chuyển giao một phần thửa đất đúng như hiện trạng được nêu tại Điều 1 nêu trên cho Bên B cùng toàn bộ bản chính hồ sơ giấy tờ có liên quan đến thửa đất sau khi hai bên ký hợp đồng này. Việc giao thửa đất nêu trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật, ngoài sự chứng kiến của Công chứng viên công chứng hợp đồng này.

Điều 4: Đăng ký quyền sử dụng đất

Bên B có nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền; Bên A cũng có nghĩa vụ cùng với Bên B hoàn thành các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất đó.

Quyền sử dụng đối với một phần thửa đất nêu tại Điều 1 được chuyển cho Bên B, kể từ thời điểm Bên B thực hiện xong thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

Điều 5: Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí

Thuế và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do Bên B chịu trách nhiệm nộp (Trừ thuế thu nhập cá nhân).

Điều 6: Giải quyết tranh chấp Hợp đồng

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai Bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 7: Cam đoan của các bên

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Bên A cam đoan:

Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.

Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

– Thửa đất không có xảy ra tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.

Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

2. Bên B cam đoan:

– Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

– Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;

– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

– Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

Điều 8: Điều khoản cuối cùng

Bản hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký vào hợp đồng và được công chứng. Mọi sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai Bên lập thành văn bản có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền và chỉ được thực hiện khi Bên B chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này.

Hai Bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

Hai Bên đã tự đọc lại, nghe Công chứng viên đọc lại Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký (điểm chỉ ngón trỏ bàn tay phải) vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên.

>>>> Tải mẫu miễn phí tại đây: HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

4. Hướng dẫn điền mẫu hợp đồng mua bán đất chưa tách thửa

Khi điền mẫu hợp đồng mua bán đất chưa tách thửa, cần lưu ý các điểm sau để đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng:

• Điền thông tin chính xác: Đảm bảo điền đầy đủ thông tin cá nhân của các bên, bao gồm họ tên, số CMND hoặc thẻ căn cước công dân, địa chỉ nơi cư trú của bên bán và bên mua.
• Thông tin thửa đất: Cung cấp mô tả chi tiết về thửa đất, bao gồm địa chỉ, diện tích, tình trạng pháp lý của đất, nguồn gốc đất và các thông tin liên quan đến việc tách thửa.
• Giá trị và phương thức thanh toán: Đưa ra giá trị cụ thể của giao dịch, phân chia rõ ràng các đợt thanh toán, cách thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản).
• Các điều khoản bảo vệ quyền lợi của các bên: Trong hợp đồng, cần đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của các bên được ghi nhận rõ ràng, để tránh tranh chấp trong tương lai.
• Công chứng hợp đồng: Sau khi điền đầy đủ thông tin, hợp đồng cần được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo giá trị pháp lý.

>>>> Xem thêm bài viết: Điều kiện vay thế chấp sổ đỏ hộ gia đình 

5. Lưu ý về việc thực hiện thủ tục tách thửa

Dưới đây là những điểm cần lưu ý khi thực hiện thủ tục tách thửa để tránh những vấn đề pháp lý phát sinh và tranh chấp không mong muốn

• Xác định rõ ranh giới thửa đất: Việc này giúp tránh xảy ra tranh chấp với các thửa đất liền kề. Đảm bảo ranh giới đất được xác định một cách minh bạch và có sự chứng nhận từ các cơ quan có thẩm quyền.
• Chú ý đến quyền sử dụng chung: Nếu thửa đất được tách có lối đi chung hoặc phần diện tích dùng chung với các thửa đất khác, cần làm rõ quyền sử dụng lối đi và các phần diện tích chung. Cần có hợp đồng thỏa thuận hoặc các biên bản xác nhận quyền và nghĩa vụ giữa các bên liên quan để tránh tranh chấp sau này.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng hạn: Việc tách thửa cần đảm bảo thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, bao gồm lệ phí tách thửa và các khoản thuế, phí khác. Tránh để việc chậm trễ hoặc thiếu sót trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính dẫn đến tranh chấp với cơ quan thuế hoặc các bên liên quan.
• Cập nhật thông tin kịp thời trong sổ địa chính: Sau khi hoàn tất thủ tục tách thửa, cần yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cập nhật thông tin về các thửa đất mới vào sổ địa chính, đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng thửa đất mới. Điều này giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh tranh chấp sau khi tách thửa.
• Xem xét điều kiện chuyển nhượng sau khi tách thửa: Nếu có kế hoạch chuyển nhượng đất sau khi tách thửa, cần đảm bảo các điều kiện về chuyển nhượng đất đai hợp pháp, tránh các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng hoặc cho thuê.

Những lưu ý này không chỉ giúp người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình mà còn góp phần duy trì sự ổn định và minh bạch trong quản lý đất đai. 

>>>> Xem thêm bài viết: Điều kiện và thủ tục tách sổ đỏ hộ gia đình 

6. Các câu hỏi thường gặp

Làm sao để mua bán đất chưa tách thửa?

Mặc dù các bên có thể đã thực hiện giao dịch tài chính và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng về mặt pháp lý, quyền sở hữu đất vẫn thuộc về người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đến khi hoàn tất thủ tục tách thửa. Nên trước khi mua bán, cần thực hiện thủ tục tách thửa đất.

Làm sao để biết đất có đủ điều kiện tách thửa? 

Để biết đất có đủ điều kiện tách thửa, bạn cần kiểm tra quy hoạch, diện tích tối thiểu và các yếu tố khác tại cơ quan quản lý đất đai địa phương, như Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai.

Có cần phải công chứng hợp đồng mua bán đất chưa tách thửa không? 

Có, hợp đồng mua bán đất chưa tách thửa cần được công chứng để có giá trị pháp lý, bảo vệ quyền lợi cho cả bên mua và bên bán.

Mẫu hợp đồng mua bán đất chưa tách thửa là một mẫu giao dịch phổ biến trong thị trường bất động sản hiện nay, nhưng việc thực hiện đúng quy trình và tuân thủ các quy định pháp lý là điều rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên. Để đảm bảo giao dịch của bạn được bảo vệ và hợp pháp, bạn có thể liên hệ ACC Bình Dương.