ACC BÌNH DƯƠNG

Hiện nay, nhu cầu tách thửa đất để phân chia tài sản, chuyển nhượng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, quy trình đo đạc tách thửa đất không phải lúc nào cũng được hiểu rõ và thực hiện đúng theo quy định của pháp luật. Do vậy, ACC Bình Dương sẽ cung cấp một cái nhìn tổng quan và chi tiết về quy trình đo đạc tách thửa đất theo quy định hiện hành tại bài viết dưới đây.

1. Đo đạc tách thửa đất là gì?

Đo đạc tách thửa đất là quá trình sử dụng các thiết bị và phương pháp kỹ thuật nhằm xác định chính xác ranh giới, mốc giới và diện tích của từng phần đất trong một thửa đất lớn được chia tách. Theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai 2024, việc đo đạc, lập, chỉnh lý, quản lý bản đồ địa chính tại địa phương, cũng như cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, thuộc trách nhiệm tổ chức thực hiện của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Quá trình này giúp lập bản đồ chi tiết, làm cơ sở để quản lý đất đai hiệu quả, hạn chế tranh chấp đất đai, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và thực hiện các thủ tục hành chính như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng thửa đất mới.

Hoạt động đo đạc tách thửa không chỉ đảm bảo tính minh bạch, chính xác trong việc xác định vị trí, diện tích của từng thửa đất mà còn hỗ trợ công tác quy hoạch và quản lý hành chính về đất đai. Đây là bước không thể thiếu trong quy trình tách thửa đất theo đúng quy định pháp luật.

>>>> Xem thêm bài viết: Điều kiện và thủ tục tách sổ đỏ hộ gia đình 

2. Quy trình đo đạc tách thửa gồm những gì?

Đo đạc tách thửa đất là một quy trình đòi hỏi sự chính xác và tuân thủ các quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý hành chính.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và thiết bị cần thiết

Trước khi thực hiện đo đạc tách thửa, cần chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ pháp lý liên quan đến thửa đất như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin về chủ sở hữu, vị trí, diện tích, và ranh giới hiện tại. Đồng thời, các thiết bị đo đạc chuyên dụng như máy toàn đạc, máy GNSS RTK, GPS hai tần số, thước đo, và bản đồ khu vực cũng cần được chuẩn bị kỹ lưỡng để đảm bảo độ chính xác.

Bước 2: Khảo sát thực địa

Tiến hành khảo sát thực tế tại khu vực cần tách thửa. Trong bước này, cần kiểm tra hiện trạng đất, xác định và đo đạc các điểm góc, ranh giới thửa đất, đồng thời ghi chép đầy đủ các kích thước, tọa độ. Việc đánh dấu các vị trí quan trọng bằng cọc, cây hoặc vật hiệu rõ ràng sẽ giúp xác định ranh giới chính xác.

Bước 3: Tính toán và lập bản vẽ hiện trạng

Dựa trên dữ liệu thu thập được từ khảo sát, tiến hành tính toán diện tích, kích thước và tọa độ từng phần của thửa đất. Tiếp theo, lập bản vẽ hiện trạng đất bao gồm các thông tin chi tiết như diện tích, kích thước, hướng ranh giới và các đặc điểm liên quan. Bản vẽ này đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý hành chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 4: Thiết kế phương án tách thửa

Dựa trên các thông tin từ bản vẽ hiện trạng, xây dựng phương án tách thửa mới. Xác định rõ ranh giới và diện tích từng thửa đất nhỏ sau khi tách, đồng thời hoàn thiện bản đồ tách thửa. Phương án này cần đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật và phù hợp với mục đích sử dụng đất của từng thửa.

Bước 5: Trình duyệt và phê duyệt hồ sơ

Sau khi hoàn thiện bản vẽ và phương án tách thửa, hồ sơ cần được trình lên cơ quan chức năng có thẩm quyền, như Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc phường, để xem xét và phê duyệt. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh hoặc huyện cũng có thể tham gia thẩm định khi cần. Sau khi được phê duyệt, các thủ tục pháp lý cần thiết để chính thức tách thửa đất sẽ được hoàn thiện.

Bước 6: Hoàn thiện và bàn giao sản phẩm

Khi hồ sơ được phê duyệt, sản phẩm cuối cùng bao gồm bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai, phiếu xác nhận kết quả đo đạc và các hồ sơ liên quan sẽ được bàn giao cho người sử dụng đất. Đồng thời, thông tin về thửa đất mới sẽ được cập nhật trong hệ thống quản lý đất đai của cơ quan nhà nước.

Quy trình trên đảm bảo sự chính xác, minh bạch và tuân thủ pháp luật trong việc đo đạc và tách thửa đất, góp phần quản lý đất đai hiệu quả và đáp ứng nhu cầu của người dân.

3. Nguyên tắc đo đạc tách thửa

Đo đạc tách thửa đất không chỉ là một bước trong các thủ tục hành chính mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả. Dưới đây là các nguyên tắc cơ bản cần tuân thủ để đảm bảo quá trình này được thực hiện minh bạch, chính xác và hợp pháp.

Tuân thủ các quy định pháp luật

• Đảm bảo quá trình thực hiện phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.
• Tuân theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn có liên quan để đảm bảo tính hợp pháp và tránh vi phạm.

Đảm bảo tính chính xác

• Sử dụng các thiết bị đo đạc hiện đại, được kiểm định định kỳ để đảm bảo dữ liệu chính xác.
• Mọi thông số đo đạc, từ tọa độ đến diện tích, đều phải được ghi chép và tính toán cẩn thận, đi kèm với việc lập bản vẽ chi tiết, rõ ràng.

Phù hợp với hiện trạng sử dụng đất

• Tiến hành khảo sát thực địa kỹ lưỡng để xác định chính xác ranh giới, địa hình và diện tích đất.
• Các thửa đất sau khi tách phải tương thích với mục đích sử dụng đất hiện tại và không làm thay đổi hiện trạng một cách bất hợp lý.

Minh bạch và công khai

• Thông báo rõ ràng và lấy ý kiến từ chủ sở hữu đất, cũng như các bên có liên quan trước khi tiến hành tách thửa.
• Công khai kết quả đo đạc và tách thửa, giúp các bên dễ dàng tiếp cận thông tin và theo dõi tiến độ thực hiện.

Đảm bảo tính ổn định và an toàn

• Các thửa đất được tách phải có hình dạng và diện tích hợp lý, thuận tiện cho việc sử dụng và phát triển trong tương lai.
• Đảm bảo không ảnh hưởng đến an toàn của các công trình và hạ tầng kỹ thuật hiện hữu, như hệ thống điện, cấp thoát nước, hay giao thông.

Quy trình đo đạc và tách thửa đất, nếu được thực hiện đúng nguyên tắc, không chỉ giúp hoàn thiện các thủ tục pháp lý một cách nhanh chóng mà còn mang lại nhiều lợi ích thiết thực, đặc biệt trong các dự án bất động sản. Một sự chuẩn bị kỹ lưỡng và thực hiện nghiêm túc sẽ tạo tiền đề vững chắc cho sự phát triển bền vững của dự án và khu vực.

>>>> Xem thêm bài viết: Hồ sơ, thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất 

4. Khi đo đạc tách thửa được phép sai số bao nhiêu?

Trong quá trình đo đạc đất đai, không thể tránh khỏi những sai sót nhất định. Để đảm bảo tính hợp lý và chính xác, pháp luật đã quy định về mức sai số cho phép trong hoạt động đo đạc đất đai. Cụ thể, Điều 7 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) nêu rõ các quy định liên quan đến độ chính xác của bản đồ địa chính như sau:

Sai số đối với bản đồ địa chính dạng giấy

• Độ dài cạnh khung bản đồ không được vượt quá 0,2 mm.
• Đường chéo bản đồ không vượt quá 0,3 mm.
• Khoảng cách giữa điểm tọa độ và các điểm góc của khung bản đồ (hoặc giao điểm lưới km) không được vượt quá 0,2 mm so với giá trị lý thuyết.

Sai số vị trí điểm trên bản đồ địa chính dạng số

• Tại bản đồ địa chính tỷ lệ 1:200, sai số không vượt quá 5 cm.
• Tại tỷ lệ 1:500, sai số không vượt quá 7 cm.
• Tại tỷ lệ 1:1000, sai số không vượt quá 15 cm.
• Tại tỷ lệ 1:2000, sai số không vượt quá 30 cm.
• Tại tỷ lệ 1:5000, sai số không vượt quá 150 cm.
• Tại tỷ lệ 1:10000, sai số không vượt quá 300 cm.

Đối với đất nông nghiệp khi đo vẽ ở bản đồ tỷ lệ 1:1000 và 1:2000, sai số tại các điểm trên ranh giới thửa đất được phép tăng thêm 1,5 lần.

Sai số tương hỗ giữa các điểm trên ranh giới thửa đất

• Đối với đất phi nông nghiệp, sai số tương hỗ giữa hai điểm bất kỳ trên ranh giới thửa đất không được vượt quá 0,2 mm theo tỷ lệ bản đồ, nhưng không vượt quá 4 cm trên thực địa đối với các cạnh thửa có chiều dài dưới 5 m.
• Đối với đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng, mức sai số này được phép tăng thêm 1,5 lần.

Độ chính xác điểm mốc địa giới hành chính

Các điểm mốc địa giới hành chính phải được xác định với độ chính xác tương đương các điểm khống chế đo vẽ.

Kiểm tra sai số

Khi kiểm tra, phải đồng thời xem xét cả sai số vị trí điểm so với điểm khống chế gần nhất và sai số tương hỗ giữa các điểm.

• Trị số tuyệt đối của sai số không được vượt quá giá trị sai số cho phép.
• Số lượng sai số gần bằng hoặc bằng giá trị sai số lớn nhất không được vượt quá 10% tổng số trường hợp kiểm tra.
• Dù ở bất kỳ tình huống nào, các sai số nêu trên không được xuất hiện một cách có hệ thống.

Những quy định này nhằm đảm bảo hoạt động đo đạc đất đai đạt được độ chính xác cao, đồng thời hạn chế tối đa các sai lệch có thể ảnh hưởng đến kết quả đo vẽ và quản lý đất đai.

5. Chi phí đo đạc tách thửa là bao nhiêu?

Chi phí đo đạc tách thửa đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau và có thể dao động từ vài triệu đến hàng chục triệu đồng tùy thuộc vào loại đất và mục đích tách thửa, cụ thể:

Phí đo đạc tách thửa

Phí đo đạc thường dao động từ 1,8 – 2,5 triệu đồng, tùy thuộc vào địa phương và quy mô thực hiện.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ được tính dựa trên giá đất và quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC:

• Nếu giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho cao hơn bảng giá đất của UBND tỉnh: 

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá tại hợp đồng x m2)

• Nếu giá đất trong hợp đồng thấp hơn hoặc bằng bảng giá đất do UBND tỉnh quy định: 

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 x Giá đất trong bảng giá đất)

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Chi phí này được quy định bởi Hội đồng nhân dân từng tỉnh/thành phố, thường không vượt quá 100.000 đồng.

Lệ phí đo đạc theo giá đất

Theo quy định, lệ phí đo đạc tách thửa có thể được tính theo tỷ lệ phần trăm (%) dựa trên giá trị đất tại thời điểm thực hiện.

• Đối với đất không thuộc diện quy định giá đất: Lệ phí đo đạc được xác định dựa trên diện tích thực tế và giá đất do UBND cấp xã/phường xác định.
• Đối với đất thuộc diện quy định giá đất: Chi phí được tính dựa trên giá trị đất theo bảng giá nhà nước và tỷ lệ phần trăm được áp dụng.

Lưu ý: Ngoài các khoản phí trên, cần lưu ý các yếu tố ảnh hưởng như quy hoạch đất, diện tích, và mục đích sử dụng đất để đảm bảo tính chính xác và tuân thủ các quy định pháp luật. Việc tham khảo thông tin từ cơ quan chức năng hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp sẽ giúp bạn có được dự toán chi phí chính xác nhất.

>>>> Xem thêm bài viết: Hướng dẫn thủ tục tách sổ đỏ đất thổ cư 

6. Các câu hỏi thường gặp 

Đơn vị nào có thẩm quyền thực hiện đo đạc tách thửa?

Cơ quan tài nguyên và môi trường hoặc các đơn vị đo đạc được ủy quyền bởi cơ quan nhà nước.

Tách thửa đất nông nghiệp có cần thủ tục đặc biệt nào không?

Phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất. Nếu tách thửa đất nông nghiệp để chuyển đổi mục đích sử dụng, cần thực hiện thêm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Tách thửa đất có cần sự đồng ý của các bên liên quan không?

Đúng, nếu thửa đất liên quan đến nhiều chủ sở hữu hoặc có tranh chấp, cần sự đồng thuận từ tất cả các bên.

Tách thửa đất có phải chịu thuế không?

Nếu thực hiện chuyển nhượng, tặng cho khi tách thửa, sẽ cần nộp các loại thuế như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Hy vọng bài viết này đã cung cấp những thông tin hữu ích, giúp người đọc hiểu rõ hơn về quy trình đo đạc tách thửa. Trong trường hợp có bất kỳ thắc mắc hoặc vấn đề pháp lý nào phát sinh, đừng ngần ngại liên hệ với ACC Bình Dương để được hỗ trợ tận tình và nhanh chóng nhất nhé!