ACC BÌNH DƯƠNG

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, “sổ hồng” và “sổ đỏ” là các tên gọi quen thuộc, nhưng tên chính xác của chúng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đây là chứng thư pháp lý quan trọng, được Nhà nước cấp để xác nhận quyền sử dụng đất, cũng như quyền sở hữu các tài sản hợp pháp gắn liền với đất của người sử dụng. Những tài sản này có thể bao gồm nhà ở, công trình xây dựng được xây dựng hợp pháp trên đất theo quy định của pháp luật.

Giấy chứng nhận này không chỉ là căn cứ pháp lý bảo vệ quyền lợi của người sở hữu mà còn giúp họ yên tâm khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai và tài sản. Luật Đất đai 2024 quy định rằng các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đều có giá trị pháp lý tương đương với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, giúp thống nhất và đồng bộ trong quản lý đất đai và tài sản tại Việt Nam.

Trường hợp 1: Nhà và đất được cấp Giấy chứng nhận cùng nhau

Trong trường hợp người dân muốn cấp Giấy chứng nhận cho cả nhà và đất cùng một lần, cần thực hiện theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Hồ sơ đề nghị bao gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính: bao gồm các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện hoặc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất (nếu có).
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: nộp một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu đăng ký quyền sở hữu đất.
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở: trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cần nộp một trong những giấy tờ theo quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp 2: Nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu sau khi thửa đất đã có Giấy chứng nhận

Nếu thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng sau đó mới xây dựng nhà ở hoặc mới phát sinh nhu cầu đăng ký quyền sở hữu nhà ở, người dân thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất. Bộ hồ sơ yêu cầu gồm:

• Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở: nộp một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Sơ đồ nhà ở: trừ trường hợp sơ đồ đã được thể hiện rõ trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở và phù hợp với hiện trạng.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính: kèm theo các giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính liên quan đến tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo các yêu cầu trên sẽ giúp quá trình cấp Giấy chứng nhận diễn ra thuận lợi và nhanh chóng.

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Theo Điều 8, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu số 04a/ĐK.
• Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (nếu có).
• Chứng minh nhân dân, hộ khẩu của chủ sở hữu.
• Bản trích đo địa chính thửa đất (nếu địa phương yêu cầu).

Nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo Khoản 1, Điều 70, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Trường hợp nộp tại UBND cấp xã:

• Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đủ điều kiện, cán bộ sẽ từ chối nhận và hướng dẫn người nộp bổ sung theo quy định tại Khoản 3, Điều 70, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Ghi nhận thông tin tiếp nhận vào sổ theo dõi và cấp phiếu tiếp nhận hồ sơ theo Điều 60, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Trong vòng 01 ngày làm việc, UBND cấp xã thực hiện thẩm tra hồ sơ, niêm yết công khai theo Điều 19, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Trường hợp nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai:

• Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, ghi vào sổ tiếp nhận và trả phiếu tiếp nhận hồ sơ theo Khoản 3, Điều 70, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Chuyển hồ sơ tới UBND cấp xã để xác minh tình trạng sử dụng đất, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất (đối với trường hợp đất chưa có giấy tờ hợp lệ).

Bước 3: Niêm yết và xác nhận hồ sơ tại UBND cấp xã

• UBND cấp xã thực hiện kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất theo Khoản 2, Điều 70, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Kết quả kiểm tra sẽ được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và tại khu dân cư trong 15 ngày để thu nhận ý kiến phản ánh của người dân. Sau thời gian niêm yết, nếu không có phản hồi, UBND xã sẽ gửi hồ sơ về Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để tiếp tục xử lý.

Bước 4: Giải quyết hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích lục bản đồ địa chính hoặc đo đạc lại ranh giới thửa đất (nếu cần) theo Khoản 3, Điều 70, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa (nếu cần thiết) và cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Bước 5: Xác định nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế

• Chi cục thuế cấp huyện xác định nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất theo Điều 63, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Người sử dụng đất sẽ nhận thông báo từ cơ quan thuế để thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của Luật Quản lý thuế 2019.

Bước 6: Kiểm tra và trình cơ quan có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hồ sơ, trình cơ quan có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Khoản 2, Điều 61, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Bước 7: Trả kết quả cho người sử dụng đất

• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật thông tin cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
• Trao Giấy chứng nhận cho người nộp hồ sơ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi Giấy chứng nhận về UBND cấp xã để trao cho người dân nộp hồ sơ tại cấp xã theo Điều 60, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Thời gian giải quyết: Tối đa 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian chờ nộp nghĩa vụ tài chính (theo Khoản 40, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Quy trình này cung cấp đầy đủ các bước và quy định pháp lý cần thiết khi làm thủ tục sổ hồng, đảm bảo thực hiện đúng quy định hiện hành.

4.1 Trường hợp có giấy tờ

4.1.1 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giấy tờ đứng tên người sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2024, các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ổn định có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) mà không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có một trong các loại giấy tờ sau đây:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do các cơ quan thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993 trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc giấy tờ trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn với đất.
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn với đất trước ngày 15/10/1993, được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày này.
• Giấy tờ về việc thanh lý, hóa giá nhà ở, hoặc mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật.
• Các giấy tờ khác do cơ quan thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất (như văn tự đoạn mãi bất động sản, giấy phép xây dựng, di chúc hoặc thỏa thuận phân chia di sản).

4.1.2 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giấy tờ đứng tên người khác

Trường hợp giấy tờ đứng tên người khác, hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu:

• Có văn bản chuyển quyền sử dụng đất (chẳng hạn hợp đồng hoặc văn tự chuyển nhượng) được ký bởi các bên liên quan, và trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền.
• Đất không có tranh chấp.

Trong trường hợp này, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.

4.1.3 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan thẩm quyền

Các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền sẽ được cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp sau:

• Có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp lý của Tòa án nhân dân.
• Quyết định thi hành án hoặc văn bản hòa giải thành do cơ quan thi hành án ban hành.
• Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, hoặc tố cáo liên quan đến đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

4.1.4 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê đất

Các hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận, sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất nếu thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

4.2 Trường hợp không có giấy tờ

Trong trường hợp không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, việc cấp Giấy chứng nhận sẽ được xem xét dựa trên thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp và mục đích sử dụng đất.

4.2.1 Điều kiện cấp Giấy chứng nhận không có giấy tờ và không phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình hoặc cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi thỏa mãn đủ 4 điều kiện sau:

• Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.
• Trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, hoặc làm muối tại các khu vực kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
• Được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.

4.2.2 Điều kiện cấp Giấy chứng nhận không có giấy tờ và có thể phải nộp tiền sử dụng đất

Trường hợp không có giấy tờ nhưng vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận với khả năng nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
• Không có vi phạm về đất đai.
• Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch tại địa phương.

Luật Đất đai 2024 và các nghị định liên quan cung cấp khung pháp lý rõ ràng để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các quy định này được thiết kế để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp, đồng thời đảm bảo quản lý đất đai một cách hiệu quả và minh bạch.