ACC BÌNH DƯƠNG

Việc mua nhà công chứng vi bằng đang là lựa chọn của nhiều người do thủ tục nhanh chóng và chi phí thấp. Tuy nhiên, không ít trường hợp đã gặp rủi ro khi mua nhà theo hình thức này do hiểu sai về giá trị pháp lý của vi bằng. Vậy công chứng vi bằng có đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp cho người mua không? Có nên mua nhà công chứng vi bằng không? Hãy cùng ACC Bình Dương tìm hiểu kỹ hơn để đưa ra quyết định đúng đắn.

1. Mua nhà công chứng vi bằng là gì?

Mua nhà công chứng vi bằng là hình thức giao dịch trong đó bên mua và bên bán lập vi bằng ghi nhận việc mua bán nhà, có sự chứng kiến của Thừa phát lại, nhưng không thực hiện công chứng hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng theo quy định pháp luật. Theo Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, có nội dung ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức. Vi bằng có thể bao gồm các tài liệu chứng minh như hình ảnh, video, âm thanh và các giấy tờ liên quan đến giao dịch.

Trong giao dịch mua bán nhà đất, vi bằng chủ yếu được sử dụng để ghi nhận việc giao nhận tiền và tài liệu giữa các bên. Tuy nhiên, vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng, không chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp của người mua đối với tài sản. Điều này có nghĩa là dù đã lập vi bằng, người mua vẫn không thể sang tên Sổ đỏ hoặc thực hiện các thủ tục pháp lý đối với nhà đất theo quy định.

2. Có nên mua nhà công chứng vi bằng không?

Mua nhà bằng vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, do đó người mua nên thực hiện giao dịch thông qua hợp đồng công chứng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp. Việc chỉ lập vi bằng mà không công chứng không đủ điều kiện để sang tên quyền sở hữu nhà đất, có thể dẫn đến tranh chấp hoặc mất tài sản.

• Vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại chứng kiến, nhưng không chứng minh quyền sở hữu tài sản. Theo quy định, giao dịch mua bán nhà đất bắt buộc phải được công chứng thì mới có giá trị pháp lý và có thể thực hiện các thủ tục sang tên.
• Người mua nhà công chứng vi bằng sẽ không thể thực hiện các quyền như thế chấp, chuyển nhượng hợp pháp hoặc sửa chữa nhà nếu không có Sổ đỏ đứng tên mình. Nếu gặp tranh chấp, việc chứng minh quyền sở hữu cũng gặp khó khăn do hợp đồng không được công chứng.
• Một số trường hợp nhà đất được mua bán bằng vi bằng có thể đã bị thế chấp, cầm cố hoặc có tranh chấp nhưng người mua không hề hay biết. Điều này dẫn đến nguy cơ mất trắng tài sản hoặc phải tham gia vào các vụ kiện tụng kéo dài để đòi lại quyền lợi.
• Công chứng không chỉ là thủ tục bắt buộc theo pháp luật mà còn giúp bảo vệ quyền lợi của người mua. Hợp đồng công chứng đảm bảo giao dịch hợp pháp, tránh những rủi ro về pháp lý và tài chính.

Vì vậy để tránh những hậu quả không mong muốn, người mua không nên mua nhà chỉ lập vi bằng mà cần thực hiện công chứng đầy đủ theo quy định.

2. Các trường hợp mua nhà cần công chứng vi bằng

Vi bằng do thừa phát lại lập không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng, không đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, vi bằng vẫn có thể được sử dụng để ghi nhận sự kiện, hành vi nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên. Các trường hợp liên quan đến giao dịch mua nhà có thể lập vi bằng bao gồm:

• Xác nhận tình trạng nhà trước khi mua bán hoặc cho thuê: Vi bằng có thể được sử dụng để ghi nhận hiện trạng thực tế của căn nhà trước khi giao dịch, nhằm tránh tranh chấp về tình trạng tài sản sau này.
• Xác nhận việc lấn chiếm nhà đất: Trong trường hợp bất động sản có dấu hiệu bị lấn chiếm hoặc tranh chấp, vi bằng có thể ghi nhận thực trạng để làm chứng cứ khi giải quyết tranh chấp.
• Xác nhận sự kiện pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản: Một số trường hợp giao dịch không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của UBND có thể lập vi bằng để làm chứng cứ xác nhận.
• Xác nhận việc bàn giao tài sản, nhà đất: Trong trường hợp các bên muốn ghi nhận việc bàn giao nhà, vi bằng có thể được sử dụng để chứng minh sự kiện đã xảy ra.

Tuy nhiên, theo Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng không được lập trong các trường hợp sau:

• Ghi nhận sự kiện, hành vi nhằm chuyển nhượng nhà đất không có giấy tờ hợp pháp: Nếu nhà đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc thuộc diện tranh chấp, việc lập vi bằng không có giá trị bảo vệ quyền lợi người mua.
• Thực hiện giao dịch trái pháp luật: Các hành vi mua bán nhà vi phạm quy định pháp luật hoặc không đủ điều kiện giao dịch thì không được lập vi bằng để hợp thức hóa.
• Xác nhận nội dung hợp đồng mua bán nhà đất: Vi bằng không thể thay thế công chứng hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định pháp luật.
• Xâm phạm đời sống riêng tư hoặc trái đạo đức xã hội: Các giao dịch có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản hoặc gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người khác không được lập vi bằng.

Như vậy, mặc dù vi bằng có thể giúp ghi nhận một số sự kiện liên quan đến nhà đất, nhưng nó không có giá trị thay thế hợp đồng mua bán có công chứng. Người mua cần cân nhắc kỹ trước khi giao dịch nhà đất thông qua hình thức vi bằng để tránh rủi ro pháp lý.

>>> Tham khảo Công chứng vi bằng là gì? – ACC Bình Dương

4. Rủi ro khi mua nhà công chứng vi bằng

Mua nhà thông qua vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính, do hình thức này không đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp cho người mua. Dưới đây là một số rủi ro phổ biến mà người mua có thể gặp phải:

• Không thể sang tên Sổ đỏ: Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Nếu chỉ lập vi bằng mà không có hợp đồng công chứng, người mua sẽ không đủ điều kiện sang tên quyền sở hữu nhà đất. Điều này đồng nghĩa với việc dù đã thanh toán đầy đủ, quyền sở hữu vẫn thuộc về người bán.
• Nhà đất có thể đã thế chấp hoặc bị chuyển nhượng nhiều lần: Một số trường hợp, chủ sở hữu đã mang tài sản thế chấp ngân hàng hoặc bán cho nhiều người khác nhưng vẫn lập vi bằng chuyển nhượng. Do vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, không xác nhận quyền sở hữu, người mua có thể mất trắng khi xảy ra tranh chấp.
• Không được phép sửa chữa, xây dựng hoặc thế chấp tài sản: Do chưa có quyền sở hữu hợp pháp, người mua không thể thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến nhà đất như xin cấp phép xây dựng, sửa chữa hoặc sử dụng nhà đất để vay vốn ngân hàng.
• Mua đất không có giấy tờ hợp pháp: Nhiều giao dịch vi bằng diễn ra đối với nhà đất không có sổ đỏ hoặc giấy tờ hợp pháp. Điều này dẫn đến nguy cơ mua phải đất thuộc diện quy hoạch, đất bị thu hồi hoặc tranh chấp. Người bán có thể lợi dụng sự thiếu minh bạch để bán một tài sản cho nhiều người cùng lúc.
• Dễ phát sinh tranh chấp và mất trắng tài sản: Khi giao dịch vi bằng xảy ra tranh chấp, người mua thường phải khởi kiện ra tòa để đòi lại tiền, dẫn đến quá trình kiện tụng kéo dài, tốn kém chi phí và không chắc chắn về kết quả.

Với những rủi ro trên, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định mua nhà bằng hình thức công chứng vi bằng. Nếu không có đầy đủ giấy tờ pháp lý, nguy cơ mất tiền mà không có quyền sở hữu là rất cao.

>>> Mời bạn xem thêm Công chứng vi bằng cần những giấy tờ gì?

5. Câu hỏi thường gặp

Vi bằng có giá trị pháp lý như sổ hồng không?

Không. Vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ ghi nhận sự kiện, hành vi tại thời điểm lập vi bằng, không thay thế giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất (sổ hồng).

Mua nhà vi bằng có sang tên sổ hồng được không?

Không. Vì vi bằng không phải là hợp đồng chuyển nhượng có công chứng nên người mua không thể thực hiện thủ tục sang tên sổ hồng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Làm sao để kiểm tra tính pháp lý của nhà khi mua?

Người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất, kiểm tra thông tin quy hoạch tại UBND cấp huyện, đối chiếu thông tin với cơ quan đăng ký đất đai và ưu tiên công chứng hợp đồng mua bán tại phòng công chứng.

Vấn đề có nên mua nhà công chứng vi bằng không tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt là nguy cơ không được công nhận quyền sở hữu. Vi bằng do thừa phát lại lập chỉ ghi nhận việc giao dịch giữa các bên, không thay thế hợp đồng công chứng hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Do đó, trước khi quyết định mua nhà qua vi bằng, người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin, có thể tham khảo từ ACC Bình Dương để được trợ giúp.